四、估價報告的組成

　　房地產(chǎn)估價報告通常由8大部分組成：①封面；②目錄；③致估價委托人函；④注冊房地產(chǎn)估價師聲明；⑤估價的假設和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。

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　　封面的內(nèi)容一般包括：①標題（估價報告名稱）；②估價項目名稱；③委托人（名稱或者姓名）；④估價機構(gòu)（名稱）；⑤注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）；⑥估價

　　業(yè)日期（估價的起止日期，具體是估價委托書出具日期至估價報告出具日期）；⑦估價報告編號。

　　（二）目錄

　　目錄中通常按照前后次序列出估價報告各個組成部分的名稱及其對應的頁碼，以便于委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易查找到其感興趣的內(nèi)容。

　?。ㄈ┲鹿纼r委托人函

　　致估價委托人函是估價機構(gòu)正式地向估價委托人報告估價結(jié)果及呈送估價報告的信件。說明估價機構(gòu)接受估價委托人的委托，選派哪些估價師，根據(jù)什么估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用哪些估價方法，對什么估價對象在什么日期（估價時點）的什么價值（價值類型）進行了專業(yè)分析、測算和判斷，估價結(jié)果總價和單價分別是多少，以及估價報告使用期限等。

　　估價報告使用期限也稱為估價報告應用有效期、估價報告有效期，是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。致估價委托人函中的落款日期即為估價報告出具日期。估價報告使用期限的長短應根據(jù)估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過一年。估價報告使用期限的表達形式為：自××年××月××日起至××年××月××日止；或者：自××年××月××日起算××年（××個月、××日）。明確估價報告使用期限的意義重大：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關(guān)責任由使用者承擔；在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔，但使用者不當使用的除外。因此，估價報告使用期限不同于估價責任期限：如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責任期限就是估價報告使用期限；如果估價報告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價責任期限應為無限期或者到估價服務的行為結(jié)束為止。

　?。ㄋ模┳苑康禺a(chǎn)估價師聲明

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告的合法性、真實性、合理性以及估價的獨立、客觀、公正等問題的說明或保證。所有參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師都應當在該聲明中簽名，但非注冊房地產(chǎn)估價師不應在該聲明中簽名。該聲明對簽名的注冊房地產(chǎn)估價師也可以起著一種警示作用。

　?。ㄎ澹┕纼r的假設和限制條件

　　估價的假設和限制條件是有針對性并盡量簡潔地說明估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件，以及由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處。

　　房地產(chǎn)價值受許多因素的影響，在不同的前提條件下會有不同的價值。但估價的前提條件不是委托人和估價師可以隨意假定的。假定一是要基于事實之上，二是要根據(jù)估價目的的需要。因此，如果不是估價目的的需要，對于確定性因素，不得進行假設；對于不確定因素，估價師應當勤勉盡責，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對估價項目的具體情況，合理且有依據(jù)地作出假定。嚴禁估價師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價的假設和限制條件。

　　估價的假設和限制條件主要包括以下方面：一是對委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實性、合法性的假定；二是對估價對象有關(guān)狀況的假定（主要是其中的權(quán)益狀況和實物狀況）；三是對評估的價值前提的說明；四是對估價方法使用前提的說明。具體如：

　?。?）對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行了必要的檢查（或核實），無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實性、合法性（雖然委托人應當向估價機構(gòu)如實提供有關(guān)情況和資料，不得隱瞞或者提供虛假情況和資料，但不能簡單地假定委托人提供的有關(guān)情況和資料屬實無誤）。

　?。?）說明未經(jīng)調(diào)查核實或無法調(diào)查核實的有關(guān)情況和資料，例如，未到有關(guān)主管部門對估價對象的權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進行核實；土地面積或建筑面積（或套內(nèi)建筑面積、使用面積）是以××證件上記載的為準，經(jīng)過實地目測大體相當，但房地產(chǎn)估價師未進行專業(yè)測量。

　?。?）說明在資料不全或情況不明下是以何種情形來估價的，例如，在估價對象無明確的法定用途或者容積率下是如何確定其用途、容積率并以此來估價的。

　?。?）說明估價中的一些特殊處理，例如，在土地權(quán)屬證書與房屋權(quán)屬證書記載的用途不一致的情況下是依據(jù)何種用途來估價的；估價時點不是完成實地查看之日，但假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查看之日的狀況一致。

　　（5）說明在估價中未考慮的因素，例如，無理由懷疑建筑物存在安全隱患，假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的。

　?。?）對應著評估的價值類型，說明其主要條件。例如，評估的是市場價值，假定估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場。

　?。?）在運用假設開發(fā)法估價時，說明采用的是“自己開發(fā)前提”，還是“自愿轉(zhuǎn)讓前提”、“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

　　（8）估價對象已出租、抵押、查封等，但根據(jù)房屋拆遷估價目的的需要，假定估價對象沒有出租、抵押、查封等。估價對象已被查封，但根據(jù)人民法院強制拍賣估價目的的需要，假定估價對象沒有被查封。

　　在說明估價的假設和限制條件時，要防止出現(xiàn)以下3種情況：一是隨意編造假設和限制條件；二是應當說明的假設和限制條件不予以說明；三是無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的假設和限制條件。

　?。┕纼r結(jié)果報告

　　估價結(jié)果報告通常簡明扼要地說明以下事項：①估價委托人；②估價機構(gòu)；③估價目的；④估價對象；⑤估價時點；⑥價值類型；⑦估價依據(jù)；⑧估價原則；⑨估價方法；⑩估價結(jié)果；⑩其他需要說明的事項；⑩估價人員（包括執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號、執(zhí)行估價內(nèi)容及簽名，協(xié)助估價的人員的姓名、相關(guān)資格或職稱、協(xié)助估價內(nèi)容及簽名，幫助估價的專家的姓名、相關(guān)資格或職稱、幫助估價內(nèi)容及簽名）。

　　（七）估價技術(shù)報告

　　估價技術(shù)報告一般包括以下內(nèi)容：①估價對象分析（包括最高最佳利用分析）；②市場背景分析（即估價對象子市場分析）；③估價方法選用分析；④估價的詳細測算過程；⑤估價結(jié)果及其確定理由。估價技術(shù)報告一般應提供給委托人，但因知識產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等也可不提供給委托人。如果不提供給委托人的，應事先在估價委托合同中約定。

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　　附件是把可能會打斷敘述部分的一些重要資料放人其中，通常包括：①估價委托書；②估價對象位置示意圖；③估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的圖片；④估價對象權(quán)屬證明；⑤估價中引用的其他專用文件資料；⑥估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件；⑦注冊房地產(chǎn)估價師的注冊證書復印件。

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