2010房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié):搜集估價所需資料
第五節(jié) 搜集估價所需資料
俗話說“巧婦難為無米之炊”。如果沒有估價所需的資料(包括數(shù)據(jù)),就無法評估出估價對象的價值。估價所需的資料主要包括以下4類:①反映估價對象狀況的資料;②估價對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料;③對估價對象所在地區(qū)(子市場)的房地產(chǎn)價格有影響的資料;④對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。
除反映估價對象狀況及其開發(fā)建設(shè)成本、運營收入和費用、歷史交易價格等資料外,估價機(jī)構(gòu)和估價師平常就應(yīng)留意搜集和積累估價所需的資料,建立估價資料庫。在估價時更應(yīng)有針對性地搜集估價所需的資料。特別是對于反映估價對象狀況及其開發(fā)建設(shè)成本、運營收入和費用、歷史交易價格等資料,不僅此時要搜集,而且在前面受理估價委托時就應(yīng)要求委托人盡量提供,在后面實地查看估價對象時還應(yīng)進(jìn)一步搜集。
針對本次估價應(yīng)當(dāng)搜集類似房地產(chǎn)的哪些資料,主要取決于擬采用的估價方法。對于市場法而言,主要是搜集交易實例資料;對于收益法而言,主要是搜集收益實例資料;對于成本法和假設(shè)開發(fā)法而言,主要是搜集開發(fā)建設(shè)成本實例資料。而具體應(yīng)搜集的內(nèi)容,要針對估價方法中的計算所需的數(shù)據(jù)進(jìn)行。例如,對出租的寫字樓擬選用收益法估價,則需要搜集租金水平、出租率或空置率、運營費用等方面的資料;對房地產(chǎn)開發(fā)用地擬選用假設(shè)開發(fā)法估價,則需要搜集開發(fā)建設(shè)成本、與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)目前的市場價格水平及其未來變動趨勢等方面的資料。在搜集類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料時,應(yīng)考察它們是否受到不正常或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的,只有在能夠確定其受影響的程度并能夠進(jìn)行修正的情況下才可以采用。
對于所有直接或間接影。向房地產(chǎn)價格因素的資料都應(yīng)盡量搜集,有關(guān)內(nèi)容見本書第四章“房地產(chǎn)價格影響因素”。此外,還應(yīng)搜集房地產(chǎn)供求方面的資料,包括:不同區(qū)域、不同用途、不同檔次、不同價位等房地產(chǎn)的供求狀況,如供給量、需求量、空置量和空置率等。在供給量中應(yīng)包括:已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預(yù)計它們投入市場的時間。
搜集估價所需資料的渠道主要有以下幾個:①要求委托人提供;②估價師在實地查看估價對象時獲?。虎鄄殚喒纼r機(jī)構(gòu)自己的資料庫;④詢問有關(guān)知情人士;⑤到政府有關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、部門查閱;⑥查閱有關(guān)報刊、網(wǎng)站等媒體。
雖然要求委托人如實提供其知悉的估價所必要的資料,并對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé),但估價師應(yīng)當(dāng)對委托人提供的資料進(jìn)行關(guān)注,合理懷疑委托人提供的資料;必要時,應(yīng)對委托人提供的資料進(jìn)行核查,對自己搜集的資料也應(yīng)進(jìn)行核實。資料搜集之后,應(yīng)及時進(jìn)行整理、分類,以便查閱和對資料進(jìn)行分析。
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