第五節(jié) 移動(dòng)平均法

　　移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。在實(shí)際運(yùn)用中，移動(dòng)平均法有簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法和加權(quán)移動(dòng)平均法之分。

　　第六節(jié) 指數(shù)修勻法

　　指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法。

　　第七節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用

　　長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，例如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，此外還有一些其他作用，例如：①用于收益法中預(yù)測(cè)未來的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、凈收益等；②用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；③用來比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力；④用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。

　　1．通過市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元/㎡、3565元/㎡、3730元/㎡、3905元/㎡、4075元/㎡，則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為（ ）元/㎡.（2007年試題）
　　A．4075．0
　　B．4242．5
　　C．4410．0
　　D．4577．5

　　答案：C

　　2．當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（ ）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。（2005年試題）
　　A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法
　　B．平均增減量法
　　C．平均發(fā)展速度法
　　D．移動(dòng)平均法

　　答案：B

　　3．某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/㎡和4800元/㎡，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（ ）元/㎡.（2005年試題）
　　A．4800
　　B．5124
　　C．5800
　　D．7124

　　答案：C

　　4．直線趨勢(shì)法公式中的常數(shù)a、b是由（ ）決定的。（2002年試題）
　　A．房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料
　　B．房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料
　　C．房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料
　　D．估價(jià)人員選取的價(jià)格資料

　　答案：A

　　5．在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降的．并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（ ）方法進(jìn)行測(cè)算。（2006年試題）
　　A．平均增減量法
　　B．平均發(fā)展速度法
　　C．移動(dòng)平均法
　　D．指數(shù)修勻法

　　答案：B

　　6．長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（ ）等。（2005年試題）
　　A．收益法中預(yù)測(cè)未來的租金
　　B．市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整
　　C．填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏
　　D．比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力的與發(fā)展趨勢(shì)
　　E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格

　　答案：ACD

　　7．長(zhǎng)期趨勢(shì)法包括（ ）等方法。（2004年試題）
　　A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法B．平均增減量法
　　C．平均發(fā)展速度法
　　D．年限法
  　E．指數(shù)修勻法

　　答案：ABCE

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