第四節(jié) 制定估價作業(yè)方案

　　一、估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容

　　在明確了估價基本事項及確定了估價報告交付日期的基礎(chǔ)上，應(yīng)再次對估價項目進(jìn)行分析，制定估價作業(yè)方案，以保質(zhì)、按時完成該估價項目。估價作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時候做、由誰來做及如何去做，即是關(guān)于未來一系列行動的計劃。

　　估價作業(yè)方案主要包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；②擬搜集的估價所需資料及其來源渠道；③預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費；④估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。

　　二、制定估價作業(yè)方案的思路

　?。ㄒ唬M采用的估價技術(shù)路線和估價方法

　　在明確了估價基本事項之后，便可以確定擬采用的估價技術(shù)路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法。估價技術(shù)路線是評估出估價對象價值所應(yīng)遵循的基本途徑，是指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路。初步選擇估價方法的目的，是為了使后面的搜集估價所需資料和實地查看估價對象等工作有的放矢，避免不必要的無效勞動。因為不同的估價方法所需的資料不完全相同，有些資料可能是某些估價方法所不需要的。在前面介紹各種估價方法中已介紹了它們適用的估價對象，在此反過來，哪種類型的房地產(chǎn)在理論上適用哪些估價方法估價也應(yīng)是清楚的。

　　在市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法中，只要是估價對象在理論上適用的，都應(yīng)當(dāng)初步入選，不得隨意取舍。例如，開發(fā)完成后價值可以采用市場法或收益法估價的在建工程，理論上應(yīng)當(dāng)采用成本法、假設(shè)開發(fā)法估價；開發(fā)完成后價值可以采用市場法或收益法估價的房地產(chǎn)開發(fā)用地，理論上應(yīng)當(dāng)采用市場法、假設(shè)開發(fā)法估價；現(xiàn)成的寫字樓、公寓，理論上應(yīng)當(dāng)采用市場法、收益法、成本法估價；現(xiàn)成的商場、商業(yè)門面，理論上應(yīng)當(dāng)采用收益法、市場法估價；現(xiàn)成的游樂場、影劇院，理論上應(yīng)當(dāng)采用收益法、成本法估價。

　　不同估價方法之間的關(guān)系有以下3種：一是可以同時使用，以相互驗證，而不能相互替代。因為不同的估價方法是從不同的角度來衡量房地產(chǎn)的價值，同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，可以使估價結(jié)果更加客觀合理。二是可以相互補充。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價而不適用市場法估價，如在建工程；有些房地產(chǎn)可能相反，適用市場法估價而不適用成本法估價，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，市場法中的土地使用期限調(diào)整可以采用收益法求??；收益法中的租賃收入、成本法中的土地取得成本可以采用市場法求?。患僭O(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后價值可以采用市場法、收益法求取。

　　因此，房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各種估價方法及其綜合運用，結(jié)合估價對象，正確運用估價方法進(jìn)行估價。對于同一估價對象，宜選用兩種以上（含兩種）估價方法進(jìn)行估價。此外，有條件選用市場法估價的，應(yīng)當(dāng)以市場法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)估價，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為其中的一種估價方法；具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。

　　還需要指出的是，上述選用兩種以上估價方法進(jìn)行估價，是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用假設(shè)開發(fā)法估價，其中的開發(fā)完成后價值采用市場法或收益法評估，則此估價項目實際上只采用了假設(shè)開發(fā)法一種估價方法，而不是采用了市場法、收益法和假設(shè)開發(fā)法三種估價方法。

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