四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　由于居住房地產(chǎn)的自用性、社會保障性、交易規(guī)模小但市場交易量大等特征，因此對住宅房地產(chǎn)進(jìn)行估價非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市場價值、抵押價值、租賃價值、拆遷補(bǔ)償價值等目的而委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。居住房地產(chǎn)估價既有單套或幾套的零散評估，也有整體的評估，由于居住房地產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點，因此估價人員在對居住房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，應(yīng)充分了解和分析估價對象的基本事項，遵循相應(yīng)的估價技術(shù)路線，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法進(jìn)行估價。

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　　商品房由于市場交易實例比較容易獲取，因此常采用市場法進(jìn)行估價。在實際估價業(yè)務(wù)中，商品房個體即零散的單套住宅的估價情況比較多，如住宅的抵押、轉(zhuǎn)讓估價，單套商品房的估價技術(shù)路線比較簡單，因為單套商品房的交易實例很多，可直接通過對交易實例的修正測算出待估對象的價格。在涉及商品住宅拆遷、商品房預(yù)售定價業(yè)務(wù)時，常常會遇到商品房的整體估價，即整幢或數(shù)幢商品房估價。由于整幢商品房的成交個案很少，交易實例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實例，其估價技術(shù)路線相對比較復(fù)雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實例，利用市場法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。

　?。ǘ┓扛姆?、經(jīng)濟(jì)適用房估價的技術(shù)路線及難點處理

　　房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)評估估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。

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