四、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為以下6個(gè)步驟：①調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；②選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；③預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值；⑤預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；⑥測算待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　下面以評(píng)估政府有償出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格為例，說明如何調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和選取最佳的開發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)介紹。

　　在中國現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓建設(shè)用地使用權(quán)的地塊，主要是房地產(chǎn)開發(fā)用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是哪種出讓方式，對(duì)于這類房地產(chǎn)開發(fā)用地，政府都需要估價(jià)，以確定其招標(biāo)拍賣掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)或者做到心中有數(shù)；投標(biāo)人、競買人、土地使用者也需要估價(jià)，以確定其報(bào)價(jià)或出價(jià)。這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途、容積率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標(biāo)人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評(píng)估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地價(jià)格時(shí)必須遵守的前提條件。

　　調(diào)查分析該類房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：

　?。?）弄清地塊的區(qū)位狀況，包括3個(gè)層次：①地塊所在城市的性質(zhì)；②地塊所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。例如，位于上海浦東新區(qū)的一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地需要估價(jià)，弄清這塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對(duì)該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在該區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，包括交通、周圍環(huán)境和景觀等。

　　（2）弄清地塊的實(shí)物狀況，包括面積、形狀、地勢、土壤、地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、場地平整程度等。弄清這些，主要是為預(yù)測后續(xù)必要支出服務(wù)。

　?。?）弄清地塊的規(guī)劃條件，包括弄清規(guī)劃確定的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清這些，主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)。

　?。?）弄清將擁有的土地權(quán)利，包括弄清權(quán)利性質(zhì)、使用期限、是否不可續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租甚至價(jià)格等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格、租金等服務(wù)。

　　在調(diào)查分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內(nèi)的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。選取最佳的用途要考慮該地塊位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在?xiàng)目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某地塊規(guī)劃條件給定的用途，可為賓館，也可為公寓或?qū)懽謽?，但在?shí)際估價(jià)中究竟應(yīng)當(dāng)選擇哪種用途？這首先要調(diào)查分析該地塊所在城市和區(qū)域，賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對(duì)賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內(nèi)能提供的數(shù)量又較少時(shí)，則應(yīng)選擇該地塊的用途為興建公寓。

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