房地產業(yè)的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發(fā)展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業(yè)的繁榮—融資服務。

　�。ㄒ唬┿y行貸款一直以來，銀行貸款一直是房地產企業(yè)經營發(fā)展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%.而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。

　�。ǘ�）房地產信托信托因其制度優(yōu)勢，寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信托可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業(yè)務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業(yè)服務。

　　但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監(jiān)會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的規(guī)模因為受到信托法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業(yè)的信托資金將受到一定影響。

　�。ㄈ�）國內ipo（四）境外ipo（五）借殼上市（六）上市公司資產置換（七）房地產投資基金等綜合比較：由于房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產開發(fā)資金直接融資占較小比例。

　　我國房地產開發(fā)資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資1.內部融資方式包括：

　�。�1）企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設立時各出資方投入的資金，經營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業(yè)自有支配、長期持有。自有資金是企業(yè)經營的基礎和保證，國家對房地產企業(yè)的自有資本比例有嚴格要求。開發(fā)商一般不太愿意動用過多的企業(yè)的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。

　�。�2）預收賬款：是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設項目，按雙方合同規(guī)定預收委托單位的開發(fā)建設資金。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。

　　2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

　�。�1）上市融資：股份制房地產企業(yè)上市發(fā)行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

　�。�2）房地產開發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產項目投資等。當房地產企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

　�。�3）銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動周轉資金，在開發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

　�。�4）房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產（一般為收益性房地產）或者為房地產進行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，并委托專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業(yè)務進行組合投資。

　�。�5）商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。

　�。�6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。