定價方法，是企業(yè)為了在目標市場上實現(xiàn)定價目標，而給產(chǎn)品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價格的因素很多，但是企業(yè)在制定價格時主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價格的最底基數(shù)，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業(yè)在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業(yè)往往側重于對價格產(chǎn)生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法三類。

　　一、成本導向定價

　　成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和銷售加成定價法三種方法構成。

　?。ㄒ唬┏杀炯映啥▋r方法

　　這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產(chǎn)品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為：

　　單位產(chǎn)品價格：單位產(chǎn)品成本X（1+加成率）加成率=由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的。

　　列如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價：2000X（1+15%）=2300（元）

　　這種方法的優(yōu)點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼于成本，企業(yè)可以簡化定價工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營的正常進行。

　?。ǘ┠繕耸找娑▋r法

　　這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下：

　　1、確定目標收益率。目標收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。

　　2、確定目標利潤。由于目標收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標利潤的計算也不同，其計算公式有：

　　目標利潤=總投資額x目標投資利潤率

　　目標利潤=總成本x目標成本利潤率

　　目標利潤=銷售收入x目標銷售利潤率

　　目標利潤=資金平均占用額x目標資金利潤率

　　3、計算售價

　　售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量

　　例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計未來在市場上可實現(xiàn)銷售16萬平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標收益率為成本利潤率的15%，問該小區(qū)的售價為多少？

　　解：目標利潤=總成本x成本利潤率

　　=4x15%

　　=0.6（億元）

　　每平方米售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量

　　=（4=0.6）/160000

　　=2875（元）

　　因此，該企業(yè)的定價應為每平方米2875元

　　目標收益率定價法的優(yōu)點是可以保證企業(yè)既定目標利潤的實現(xiàn)。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)，市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。

　?。ㄈ┦蹆r加成定價法

　　這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產(chǎn)品售價。計算公式為：

　　單位產(chǎn)品售價=單位產(chǎn)品總成本/（1—加成率）

　　列如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價為：

　　售價=2500/（1-20%）=3125（元）

　　這種定價方法的優(yōu)點對于銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對于消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。

　　以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產(chǎn)品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。