第一章 總則

　　第一條為規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益，為居民提供舒適、整潔、方便、安全的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)。

　　城市新建住宅區(qū)和房屋建筑面積在二萬(wàn)平方米以上且共用設(shè)施配套齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條市建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市住宅區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)工作。

　　市、縣（市）、賈汪區(qū)房產(chǎn)行政管理部門(mén)主管本行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：

　�。ㄒ唬┴瀼貙�(shí)施物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，制定物業(yè)管理有關(guān)措施；

　�。ǘ�）參與住宅區(qū)驗(yàn)收，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)接管和業(yè)主委員會(huì)組建工作；

　�。ㄈ�）審批物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)；

　�。ㄋ模�培訓(xùn)專(zhuān)職物業(yè)管理人員；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理考評(píng)工作；

　�。ㄆ撸┴�(fù)責(zé)住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修基金）籌集和使用監(jiān)督工作；

　�。ò耍┦芾砦飿I(yè)管理投訴案件；

　�。ň牛┎樘幬飿I(yè)管理違法行為。

　　有關(guān)管理部門(mén)，按照各自職責(zé)做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　區(qū)人民政府街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)管理部門(mén)對(duì)本轄區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

　　第四條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)相結(jié)合的原則。

　　第五條物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第六條每個(gè)住宅區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。

　　業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主和物業(yè)使用人代表參加的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期三年。根據(jù)住宅區(qū)范圍大小，業(yè)主委員會(huì)由五至十五人組成，組成人員為單數(shù)，設(shè)主任一名，副主任二名，委員若干名。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起十五日內(nèi)，將章程和委員會(huì)名單報(bào)物業(yè)管理行政部門(mén)備案。

　　第七條住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之六十以上時(shí)，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人代表，召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)每季度召開(kāi)一次全體會(huì)議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任提議或由三分之一以上委員建議，可隨時(shí)召開(kāi)全體會(huì)議。涉及住宅區(qū)管理重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)三分之二委員表決通過(guò)。

　　業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，經(jīng)百分之十五以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，可隨時(shí)召開(kāi)大會(huì)。

　　第八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　（一）執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

　�。ǘ�）擬定業(yè)主委員會(huì)章程；

　�。ㄈ�）通過(guò)招標(biāo)、招聘等形式確定一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理住宅區(qū)物業(yè)，依法與其訂立、變更、解除物業(yè)管理委托合同；

　�。ㄋ模�審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；

　�。ㄎ澹�審核物業(yè)管理企業(yè)使用維修基金申請(qǐng)；

　�。�六）決定物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)物業(yè)管理重大事項(xiàng)；

　　（七）根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

　　（八）主持制定業(yè)主公約，提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)，并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；

　�。ň牛┱偌瘶I(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理工作情況；

　　（十）協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。

　　第九條業(yè)主大會(huì)由住宅區(qū)全體業(yè)主組成；業(yè)主較多的，按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席，作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主或者業(yè)主代表通過(guò)。

　　第十條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

　　（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員；

　�。ǘ�）審議、通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程；

　�。ㄈ�）審查批準(zhǔn)業(yè)主公約；

　�。ㄋ模┞�(tīng)取和審議物業(yè)管理工作報(bào)告。

　　（五）改變、撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)決定。

　　第十一條業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十二條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　�。ㄒ唬┯幸�(guī)范的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和固定辦公場(chǎng)所；

　�。ǘ�）有與管理規(guī)模相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；

　�。ㄈ�）有符合規(guī)定數(shù)額的注冊(cè)資金；

　�。ㄋ模┯形飿I(yè)管理服務(wù)制度、措施。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十三條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　　（一）根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，集合住宅實(shí)際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施辦法；

　　（二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

　�。ㄈ�）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定行為；

　�。ㄋ模┻x聘專(zhuān)營(yíng)單位承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)工作；

　　（五）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理，建議有關(guān)行政管理部門(mén)對(duì)不聽(tīng)勸阻且違反本方法規(guī)定行為予以行政處罰；

　�。�六）按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍實(shí)行一業(yè)多營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)、規(guī)章賦予的其他權(quán)利。

　　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)管理委托合同；

　　（二）接受業(yè)主委員會(huì)、全體業(yè)主和物業(yè)使用人及有關(guān)部門(mén)監(jiān)督；

　�。ㄈ�）重大管理事項(xiàng)報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審議通過(guò)；

　�。ㄋ模┫驑I(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第十四條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同。

　　物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬╇p方當(dāng)事人名稱(chēng)、地址；

　　（二）物業(yè)管理區(qū)域范圍；

　　（三）物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)權(quán)限；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及支付方法；

　　（七）物業(yè)管理服務(wù)期限；

　�。ò耍┖贤�中止和解除條件；

　　（九）違約責(zé)任；

　�。ㄊ�）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委托合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理：

　�。ㄒ唬┓�合國(guó)家、省、市物業(yè)管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求；

　　（二）在住宅房屋使用前，將住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備使用、維修方法、要求、注意事項(xiàng)書(shū)面告知物業(yè)使用人；

　�。ㄈ�）定期對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行全面巡視、檢查；

　�。ㄋ模┒ㄆ趯�(duì)住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或者接到包修時(shí)，按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行維護(hù)、更新；

　�。ㄎ澹┙邮軜I(yè)主和物業(yè)使用人委托，辦理房屋開(kāi)門(mén)開(kāi)窗、搭建臨時(shí)建筑物規(guī)劃報(bào)批手續(xù)。

　　第十六條住宅區(qū)房屋、設(shè)施設(shè)備管理及其維修，綠化管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，治安管理應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、省、市的規(guī)定，接受有關(guān)部門(mén)監(jiān)督檢查。

　　第十七條物業(yè)管理委托合同期滿(mǎn)，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會(huì)可以解除或者中止委托合同，但應(yīng)提前一個(gè)月通知物業(yè)管理企業(yè)。

　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣等有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托，開(kāi)展代收費(fèi)用和定期維修養(yǎng)護(hù)等代辦業(yè)務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主和物業(yè)使用人提供下列特約服務(wù)：

　�。ㄒ唬┐�管房屋、代購(gòu)（送）物品、代送（接）兒童、代護(hù)（送）病人、代雇（兼）保姆、代訂報(bào)刊、代送郵件等；

　�。ǘ�）修理車(chē)輛、水電設(shè)備、家用電器等；

　�。ㄈ�）上門(mén)洗滌衣物、清掃室內(nèi)衛(wèi)生、粉刷、單項(xiàng)裝修等；

　�。ㄋ模�業(yè)主或物業(yè)使用人預(yù)約其他服務(wù)項(xiàng)目。

　　第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第二十條住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理內(nèi)容。物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)參加住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收，簽署物業(yè)管理驗(yàn)收意見(jiàn)。

　　第二十一條住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門(mén)監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)和下列資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)竣工總平面圖；

　　（二）單集體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

　�。ㄈ�）住宅區(qū)公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

　�。ㄋ模┯嘘P(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；

　�。ㄎ澹┳≌瑓^(qū)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　第二十二條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃要求，建設(shè)物業(yè)管理用房，并在住宅區(qū)整體移交時(shí)，將物業(yè)管理用房移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)，尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，移交給物業(yè)管理行政主管部門(mén)。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由物業(yè)管理企業(yè)使用，任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理用房或者改變物業(yè)管理用房使用性質(zhì)。

　　第二十三條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）改變房屋承重結(jié)構(gòu)部位的；

　�。ǘ�）擅自改裝、拆除房屋附屬設(shè)施和改變房屋用途、外貌的；

　　（三）占用公共樓梯、扶欄、走道、地下室、自行車(chē)房（棚）、停車(chē)場(chǎng)等共用部位達(dá)四小時(shí)以上的；

　�。ㄋ模┰谔炀�、庭院、屋面、平臺(tái)、道路及其他場(chǎng)地搭建永久性建筑物、構(gòu)筑物的；

　�。ㄎ澹﹣y貼、亂畫(huà)、亂掛的；

　�。�六）損壞綠地、花卉樹(shù)木、雕塑、小品設(shè)施、改變使用性質(zhì)的；

　�。ㄆ撸┎辉谥付ǖ攸c(diǎn)停放機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)的；

　�。ò耍┒逊乓兹�、易爆、劇毒、放射性等物品的；

　�。ň牛┡欧庞卸�、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)噪聲的；

　�。ㄊ�）開(kāi)辦污染環(huán)境生產(chǎn)、加工企業(yè)的；

　�。ㄊ�一）生活垃圾未按袋裝化要求在規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)、方式投放的；

　�。ㄊ�二）亂扔瓜果皮核、紙屑的；

　�。ㄊ�三）飼養(yǎng)禽畜的；

　�。ㄊ�四）利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益活動(dòng)的。

　　第二十四條業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，遵守房屋裝修及房屋安全管理有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝修活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反房屋裝修及房屋安全管理規(guī)定行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并督促改正；對(duì)拒不改正的，及時(shí)報(bào)告給業(yè)主委員會(huì)，并提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　第二十五條占用、挖掘道路、場(chǎng)地的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，向市政管理部門(mén)辦理審批手續(xù)，并在規(guī)定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第二十六條利用物業(yè)設(shè)置廣告，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人同意并簽訂協(xié)議后，向有關(guān)行政管理部門(mén)辦理審批手續(xù)。

　　第二十七條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租住宅有關(guān)情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后一個(gè)月內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案：

　�。ㄒ唬┣逅阄飿I(yè)管理收費(fèi)，多收部分予以退還；

　　（二）移交工程建設(shè)技術(shù)資料和帳冊(cè)等物業(yè)檔案材料；

　�。ㄈ�）移交物業(yè)管理用房和其他財(cái)物。

　　第二十九條物業(yè)維護(hù)責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┓课镒杂貌课唬ú话�括住宅承重結(jié)構(gòu)部位）和自用設(shè)備，由業(yè)主和物業(yè)使用人負(fù)責(zé)維護(hù)；

　�。ǘ�）住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)定期維護(hù)，費(fèi)用從維修基金中支付，不足部分由共用物業(yè)業(yè)主和使用人分擔(dān)；

　�。ㄈ�）給排水、供電、供氣等管線設(shè)施，由有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)。有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)的，由接受委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)，費(fèi)用從其委托費(fèi)用中列支；

　�。ㄋ模┳≌�在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位保修期內(nèi)的，由住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)，費(fèi)用從委托費(fèi)用中列支。

　　第三十條住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之前自行或者招聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。除應(yīng)有業(yè)主支付的保潔、保安費(fèi)用和自用部位、自用設(shè)備維護(hù)費(fèi)用外，其他物業(yè)管理費(fèi)用也應(yīng)有開(kāi)司法建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第五章 物業(yè)管理收費(fèi)和維修基金

　　第三十一條物業(yè)管理收費(fèi)，包括公共服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別服務(wù)性質(zhì)，依法實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在收費(fèi)地點(diǎn)公布。具體收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法，按照物價(jià)、房產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十二條物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用途為：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)人員工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

　�。ǘ�）綠化管理費(fèi)；

　　（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

　　（四）保安費(fèi)；

　�。ㄎ澹┺k公費(fèi)；

　�。�六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理法定稅費(fèi)。

　　第三十三條物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣等有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托，開(kāi)展代收和代辦業(yè)務(wù)的，按照有關(guān)規(guī)定收取代收代辦服務(wù)費(fèi)，使用物業(yè)管理專(zhuān)用發(fā)票。

　　第三十四條業(yè)主和物業(yè)使用人需求的特約服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報(bào)物價(jià)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十五條購(gòu)買(mǎi)、銷(xiāo)售商品住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）和公有住房應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定繳納、提取維修基金：

　�。ㄒ唬┵�(gòu)買(mǎi)商品住房者，按購(gòu)房款的百分之二點(diǎn)五比例向售房單位繳交維修基金；

　�。ǘ�）購(gòu)買(mǎi)公有住房者，按購(gòu)房款的百分之二比例向售房單位繳交維修基金；

　�。ㄈ�）出售公有住房的單位按照一定比例從售房款中提取維修基金，其中七層以下公有住房（含七層）不低于售房款百分之二十，七層以上公有住房（含七層）不低于售房款百分之三十。

　　出售商品住房和公有住房單位收取的維修基金，屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入；銷(xiāo)售公有住房單位從售房款中提取的維修基金，屬售房單位所有。維修基金由物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管，實(shí)行財(cái)政專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存管理，具體管理辦法由市財(cái)政部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　第三十六條維修基金屬專(zhuān)項(xiàng)基金，利息凈收益專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。維修基金閑置時(shí)，可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的范圍，嚴(yán)禁挪作他用。

　　第三十七條維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后，由財(cái)政部門(mén)撥付。

　　維修基金不足使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主和物業(yè)使用人占有住宅建筑面積比例向其籌集。具體辦法由市人民政府制定。

　　第三十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。

　　因房屋拆遷或者其他原因造成維修住房滅失的，應(yīng)當(dāng)將維修基金帳面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。

　　第六章 獎(jiǎng)懲

　　第三十九條住宅區(qū)物業(yè)管理納入城市管理目標(biāo)考核責(zé)任制，對(duì)成績(jī)突出的物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)提請(qǐng)同級(jí)人民政府予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)。

　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)對(duì)有下列行為之一的當(dāng)事人，有權(quán)予以限期改正；造成損失的，責(zé)成其賠償；應(yīng)當(dāng)給予行政處罰的，提請(qǐng)有關(guān)行政主管部門(mén)處罰：

　　（一）實(shí)施本辦法第二十三條規(guī)定的禁止行為；

　�。ǘ�）業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋前未向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告的；

　　（三）占用、挖掘道路、場(chǎng)地的單位和個(gè)人未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議的；

　�。ㄋ模├�用物業(yè)設(shè)置廣告未征得業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人同意的。

　　第四十一條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并要求其限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除物業(yè)管理合同；造成損失的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其賠償損失，處以五千元以下罰款：

　�。ㄒ唬┬蘅�、更新房屋承重結(jié)構(gòu)部位、住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備不及時(shí)的；

　�。ǘ�）管理制度不健全的，管理混亂，使住宅區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備遭受損失的；

　�。ㄈ�）擅自改變物業(yè)管理用房使用性質(zhì)的；

　�。ㄋ模┎宦男形飿I(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的。

　　第四十二條物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦資質(zhì)審批手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦的，由業(yè)管理行政主管部門(mén)給予警告，并處以三萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十三條公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財(cái)政部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)成其限期補(bǔ)提維修基金本息；逾期仍未足額提取的，處以應(yīng)提未提數(shù)額每日萬(wàn)分之三的罰款。

　　第四十四條使用和代管維修基金的單位，挪用維修基金的，由財(cái)政部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)追回等額維修基金，并處以三萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十五條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者所提供服務(wù)價(jià)不符的，由價(jià)行政主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

　　第七章 附則

　　第四十六條高檔公寓、別墅區(qū)、商住區(qū)、寫(xiě)字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)廠房的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十七條本辦法下列用語(yǔ)的含義是：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋和公用設(shè)施設(shè)備、附屬場(chǎng)地；

　�。ǘ�）物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理委托合同的約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和為業(yè)主、物業(yè)使用人提供的服務(wù)；

　　（三）業(yè)主，是指住宅區(qū)房屋所有權(quán)人；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

　�。ㄎ澹┕灿迷O(shè)施設(shè)備，是指住宅區(qū)或單幢住宅內(nèi)，由業(yè)主和使用失共同使用的上下水管道貌岸然、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等；

　�。�六）共用部位，是指一套住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等部位；

　　（七）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

　　（八）自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅業(yè)主自用的門(mén)窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿�、電線等設(shè)備；

　�。ň牛┳≌�承重結(jié)構(gòu)部位，是指住宅的基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)取?/P>

　　第四十八條本辦法由市房產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十九條本辦法自公布之日起施行。

　　本辦法施行前本市有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，凡與本辦法抵觸的，按本辦法執(zhí)行。