房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律（一）

　　一、大綱要求

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與方法等知識(shí)的掌握程度。

　　考試基本要求

　　掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式，反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)。

　　熟悉：房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱問(wèn)題。

　　了解：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則、手段和措施。

　　要點(diǎn)說(shuō)明

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)以及一切交易的途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境

　　包括：社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法制環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國(guó)際環(huán)境。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素

　?。?）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素；

　　（2）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

　　包括：土地所有者或當(dāng)前的使用者、開(kāi)發(fā)商、政府及政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、建筑承包商、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、消費(fèi)者或買(mǎi)家。

　　5.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

　　包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。

　　6.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方式

　　從識(shí)別和掌握房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類(lèi)型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。

　　7.反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)

　?。?）供給指標(biāo)

　　1）存量是指報(bào)告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報(bào)告期存量＝上期存量+報(bào)告期新竣工量－報(bào)告期滅失量；可按物業(yè)類(lèi)型分別統(tǒng)計(jì)。

　　2）新竣工量是指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類(lèi)型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到人住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

　　3）滅失量是指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

　　4）空置量是指報(bào)告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分。中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。

　　5）空置率是指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類(lèi)型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類(lèi)型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　　6）可供租售量是指報(bào)告期可供銷(xiāo)售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟?shù)量一上期吸納量＋本期新竣工量；實(shí)際統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按銷(xiāo)售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類(lèi)型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎猓阅硶r(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。

　　7）房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填為層建筑面積之和。

　　8）房屋新開(kāi)工面積是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。

　　9）平均建設(shè)周期是指某種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積／新竣工面積。

　　10）竣工房屋價(jià)值是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購(gòu)置和安裝費(fèi)用；不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造；辦公和生活用家具的購(gòu)置等費(fèi)用；購(gòu)置土地的費(fèi)用；遷移補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。