1.1.2  房地產(chǎn)投資

　　1.1.2.1  房地產(chǎn)投資的概念

　　房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

　　房地產(chǎn)投資的對(duì)象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。由于房地產(chǎn)置業(yè)投資主要針對(duì)現(xiàn)有的土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)，而這些土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中曾經(jīng)納入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的范圍，所以中國(guó)房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)僅包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，對(duì)未進(jìn)行開(kāi)發(fā)工程、只進(jìn)行單純的土地或房地產(chǎn)資產(chǎn)交易活動(dòng)，不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開(kāi)發(fā)投資。商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）開(kāi)發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開(kāi)發(fā)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對(duì)象的投資，包括購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。

　　1.1.2.2  房地產(chǎn)投資的目的

　　房地產(chǎn)投資是許多人夢(mèng)寐以求的。世界上90％的百萬(wàn)富翁是由于擁有房地產(chǎn)，且房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，所以相對(duì)來(lái)講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。

　　投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過(guò)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)，獲得較高的收益和資本增值，同時(shí)還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵抑通貨膨脹的影響。

　　1.1.2.3  房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型

　　從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類(lèi)型。而按照使用目的劃分，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類(lèi)型主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。

　　（1）居住物業(yè)。是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都是以滿(mǎn)足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強(qiáng)不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。此外，居住物業(yè)以居民個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)行為為主，單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大。

　?。?）商用物業(yè)。又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，是指能出租經(jīng)營(yíng)、為投資者帶來(lái)經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，包括酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購(gòu)物中心等）、出租商住樓等。這類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都以投資為目的，從物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和未來(lái)升值中獲得投資收益，也有一部分購(gòu)買(mǎi)者是為了自用、白營(yíng)的目的。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮除了與當(dāng)?shù)卣w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)交易涉及的資金數(shù)量巨大，所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)租金。由于商用物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上受其與社會(huì)接近程度的影響，所以位置對(duì)于這類(lèi)物業(yè)有著特殊的重要性。

　　（3）工業(yè)物業(yè)。指為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供人住空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱(chēng)工業(yè)寫(xiě)字樓）等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計(jì)需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定用戶(hù)使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)的以自用為主的倉(cāng)儲(chǔ)用房也越來(lái)越多地用于出租經(jīng)營(yíng)，成了工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

　?。?）特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此對(duì)這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。