名詞解釋：

　　房地產(chǎn)估價（real estate appraisal）

　　是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在對影響估價對象價格的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定的活動。

　　估價原則（appraisal principle）

　　是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運(yùn)動的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正。這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高行為原則。同時，在具體估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則主要有合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。

　　注冊房地產(chǎn)估價師（certified real estate appraiser，CREA）

　　是指經(jīng)全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得房地產(chǎn)估價師注冊證書，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。

　　注冊房地產(chǎn)估價師分為專職和兼職兩類。專職注冊房地產(chǎn)估價師是指與注冊所在的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)簽訂了勞動合同，該機(jī)構(gòu)委托當(dāng)?shù)厝瞬欧?wù)中心為其托管人事檔案并為其繳納社會保險的注冊房地產(chǎn)估價師。除專職注冊房地產(chǎn)估價師之外的注冊房地產(chǎn)估價師，為兼職注冊房地產(chǎn)估價師。

　　估價程序（appraisal process）

　　是指一個房地產(chǎn)估價項目運(yùn)作的全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序。通俗一點講，就是圓滿地完成一個房地產(chǎn)估價項目，從頭到尾需要做哪些工作，應(yīng)當(dāng)先做什么、后做什么。房地產(chǎn)估價的一般程序是：

　?。?）獲取估價業(yè)務(wù)；

　　（2）受理估價委托；

　　（3）擬定估價作業(yè)方案；

　?。?）搜集估價所需資料；

　?。?）實地查勘估價對象；

　?。?）選定估價方法測算；

　　（7）確定估價結(jié)果；

　?。?）撰寫估價報告；

　?。?）審核估價報告；

　　（10）出具估價報告；

　　（11）估價資料歸檔。

　　市場法（market comparison approach）

　　又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　收益法（income approach）

　　又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　房地產(chǎn)（real estate，real property）

　　是指土地、建筑物及其他土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

　　土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。

　　實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。具體地說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場所（如市中心、機(jī)場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等）的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀等。

　　估價時點（date of value）

　　是指評估價值對應(yīng)的時間，即在該時間上估價對象才有該價值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時間價值會有所不同，所以，估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。估價時點通常用公歷年、月、日表示。

　　估價目的（appraisal purpose）

　　是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者通俗一點講，委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者民事行為、行政行為等的需要。例如，是為房地產(chǎn)買賣或租賃提供價格或租金參考依據(jù)而估價，還是為銀行衡量擬抵押房地產(chǎn)的價值而估價，還是為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額而估價，或是為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額而估價。

　　公開市場價值（open market value）

　　是指在下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：

　?、俳灰纂p方是自愿地進(jìn)行交易的——一個賣者并不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者，一個買者也不是被迫從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；

　?、诮灰纂p方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；

　?、劢灰纂p方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象；

　?、芙灰纂p方掌握必要的市場信息；

　?、萁灰纂p方有較充裕的時間進(jìn)行交易；

　?、薏淮嬖谫I者因特殊興趣而給予附加出價——例如房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗條形地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。

　　專業(yè)房地產(chǎn)估價人員（professional real estate appraiser）

　　是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員相應(yīng)職業(yè)資格考試或者認(rèn)定、互認(rèn)，取得相應(yīng)職業(yè)資格證書并注冊生效，專門從事房地產(chǎn)估價活動的人員。房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格兩種。專業(yè)房地產(chǎn)估價人員有房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員兩類。

　　成本法（cost approach）

　　是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　估價對象。 解釋：是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體房地產(chǎn)。

　　估價對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。從實物角度來看，估價對象主要有：

　?。?）無建筑物的空地；

　　（2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；

　?。?）建筑物（包括尚未建成的建筑物）；

　?。?）土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；

　?。?）在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；

　?。?）未來狀況下的房地產(chǎn)；

　?。?）已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；

　　（8）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；

　　（9）房地產(chǎn)的局部；

　?。?0）包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價值為主的一個企業(yè)整體；

　?。?1）作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)。需要指出的是，上述估價對象雖然是從實物角度來劃分的，但評估其客觀合理價格或價值仍然包括實物、權(quán)益和區(qū)位三個方面。

　　從權(quán)益角度來看，估價對象主要有：

　?。?）“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)（這里的“干凈”的意思是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明確且未租賃或者未設(shè)有抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利，下同）；

　　（2）“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；

　?。?）“干凈”的房屋所有權(quán)和農(nóng)民集體所有土地的房地產(chǎn)；

　?。?）部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；

　?。?）共有的房地產(chǎn)；

　?。?）有租約限制的房地產(chǎn)；

　?。?）設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)（即已抵押的房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位）；

　?。?）設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn)；

　?。?）設(shè)定了地役權(quán)的房地產(chǎn)（即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，如允許他人通行）；

　?。?0）拖欠工程款的房地產(chǎn)；

　?。?1）手續(xù)不全的房地產(chǎn)；

　　（12）產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

　?。?3）臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)（又有未超過批準(zhǔn)期限的和已超過批準(zhǔn)期限的）；

　?。?4）違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)；

　?。?5）已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)；

　　（16）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　?。?7）房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益；

　?。?8）房地產(chǎn)的典權(quán)；

　?。?9）房地產(chǎn)的空間利用權(quán)（又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)）；

　　（20）房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。