第1講　房地產(chǎn)業(yè)

　　一、內(nèi)容提要：

　　1、房地產(chǎn)業(yè)概述

　　2、城市住房制度改革

　　3、城市土地使用制度改革

　　4、房地產(chǎn)法制建設

　　二、考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)業(yè)的概念、行業(yè)細分和房地產(chǎn)領域現(xiàn)行法規(guī)體系等基本知識的掌握程度。

　　三、考試基本要求

　　1、掌握房地產(chǎn)業(yè)的概念和行業(yè)細分，房地產(chǎn)領域的現(xiàn)行法規(guī)體系。

　　2、熟悉房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革。

　　3、了解房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革。

　　四、內(nèi)容輔導：

　　第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述

　　一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念（掌握）

　　房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：①建筑業(yè)的產(chǎn)品是建筑物，具有物質(zhì)屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)品既體現(xiàn)物質(zhì)屬性，又體現(xiàn)法律屬性，其落腳點在房地產(chǎn)權屬。②建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和建設任務的發(fā)包者；建筑業(yè)是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設的生產(chǎn)任務。

　　例題：房地產(chǎn)業(yè)屬于（）。

　　A、第一產(chǎn)業(yè)

　　B．第二產(chǎn)業(yè)

　　C．第三產(chǎn)業(yè)

　　D．第四產(chǎn)業(yè)

　　答案：C

　　解析：由于房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務的行業(yè)，所以它屬于第三產(chǎn)業(yè)，因此，應選C.

　　房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。

　　例題1：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。（   ） （2004年試題）

　　答案：√

　　解析：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。

　　例題2：房地產(chǎn)服務業(yè)又分為（）。

　　A、房地產(chǎn)咨詢

　　B．房地產(chǎn)估價

　　C．房地產(chǎn)經(jīng)紀

　　D．房地產(chǎn)管理

　　E、物業(yè)管理

　　答案：ABCE

　　解析：房地產(chǎn)管理是一種管理行為，不是房地產(chǎn)服務業(yè)。

　　1、房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)

　　房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。

　　2、房地產(chǎn)咨詢業(yè)

　　房地產(chǎn)咨詢是指為有關房地產(chǎn)活動的當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動，現(xiàn)實中的具體業(yè)務有接受當事人的委托進行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。

　　3、房地產(chǎn)估價業(yè)

　　房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在對影響房地產(chǎn)價值的因素進行綜合分析的基礎上，對房地產(chǎn)在特定時點的價值進行測算和判定的活動。

　　4、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)濟活動。目前主要業(yè)務是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，銷售其開發(fā)的新商品房。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣；不僅代理房地產(chǎn)的買賣，還代理房地產(chǎn)的租賃等業(yè)務。

　　例題：（）是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。

　　A、房地產(chǎn)投資開發(fā)

　　B．房地產(chǎn)咨詢業(yè)

　　C．房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

　　D．物業(yè)管理業(yè)

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、回報率高，風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。

　　5、物業(yè)管理業(yè)

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理是一種經(jīng)營型、企業(yè)化的管理，通過質(zhì)價相符的有償服務和一業(yè)為主、多種經(jīng)營，來實現(xiàn)獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展和自我完善。

　　物業(yè)管理是伴隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制的確立而產(chǎn)生并發(fā)展起來的一個行業(yè)，并且是通過對計劃經(jīng)濟體制下傳統(tǒng)的房屋管理體制的不斷改革替代而最終確立的物業(yè)管理新體制。

　　中國傳統(tǒng)的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對房屋進行管理的一種體制，具有如下幾個重要特征：①管理者為政府職能部門，如市、區(qū)房管局和基層單位房管所、管養(yǎng)段；②管理單位并非企業(yè)，而屬于事業(yè)性質(zhì)；③管理對象是國有房產(chǎn)（或其他直管公房），一般情況下，由房管部門統(tǒng)一管理；④管理手段基本上為行政手段，經(jīng)費主要來源于低租金和國家的財政補貼，管理服務是無償提供的，是福利型的管理；⑤業(yè)主和用戶只能被動接受管理，別無選擇；⑥管理內(nèi)容單一，一般只限于對房屋及附屬設備的維修、養(yǎng)護，管理效果不好，物業(yè)壽命縮短，社會財富浪費。

　　傳統(tǒng)的房屋管理是福利型住房制度的一種自然延伸。隨著房地產(chǎn)市場體系的不斷完善，人們在關心房價和質(zhì)量之后，第三大關心的問題就是物業(yè)管理。

　　例題：中國傳統(tǒng)的房屋管理的特征包括（）。

　　A、管理者為政府職能部門

　　B．管理者是個人

　　C．管理對象是所有房產(chǎn)

　　D．管理單位并非企業(yè)，而屬于事業(yè)性質(zhì)E、業(yè)主和用戶只能被動接受管理，別無選擇

　　答案：ADE

　　解析：中國傳統(tǒng)的房屋管理的特征中，管理者為政府職能部門，不是個人；管理對象僅是國有房產(chǎn)，不是所有房產(chǎn)。