《東營市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)市政府批準(zhǔn)，現(xiàn)予發(fā)布。

　　市長 劉國信
　　二OO五年五月十七日

　　東營市物業(yè)管理暫行辦法

　　第一章　總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

　　第四條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、城市管理行政執(zhí)法、公安、物價(jià)、民政等部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　　（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　�。�六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ò耍�對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　�。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

　　（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　�。ㄋ模┌凑沼嘘P(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　�。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　�。�六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域由房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)下列因素劃定：

　�。ㄒ唬�業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設(shè)施設(shè)備；

　�。ǘ�）屬于一個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)；

　�。ㄈ�）有關(guān)居民委員會(huì)的設(shè)置情況。

　　第八條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，入住率超過50%且業(yè)主要求成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)會(huì)同建設(shè)單位（包括公房出售單位）、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開首次業(yè)主大會(huì)。前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不召集首次業(yè)主大會(huì)的，在縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主召集。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，分期建設(shè)的住宅物業(yè)，符合前款條件的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)。

　　第十條住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，按套計(jì)算，有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的一套計(jì)一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，按物業(yè)建筑面積計(jì)算，不超過100平方米有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的計(jì)一票；超過100平方米的，每超過100平方米增計(jì)一票。一個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%.第十一條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

　　（一）依法制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄋ模�決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

　�。ㄎ澹┲贫�、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　�。�六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　第十二條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主，按照規(guī)定的會(huì)議形式和表決規(guī)則進(jìn)行。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

　　第十三條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

　�。ㄎ澹�業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十四條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

　　提倡居民委員會(huì)成員和業(yè)主委員會(huì)成員經(jīng)法定程序相互兼職。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員基本情況等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案和公示。

　　第十六條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告經(jīng)費(fèi)使用情況，接受業(yè)主質(zhì)詢。

　　第十七條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

　　第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等有關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，聽取居民委員會(huì)的建議。

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第二十條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十一條建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)依法制定業(yè)主臨時(shí)公約，并向物業(yè)買受人明示；物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。

　　第二十二條住宅物業(yè)及其同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3人或者建筑面積小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十三條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十四條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十五條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第二十六條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第二十七條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定要求向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定要求向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料。

　　第二十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。建筑面積10萬平方米以下（含10萬平方米）的，按照建筑面積的4‰配置，但不得小于100平方米；建筑面積超過10萬平方米的，超過部分按照3‰配置。規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)項(xiàng)目和規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以審核。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，不得買賣和抵押，由物業(yè)管理企業(yè)使用并負(fù)責(zé)日常維護(hù)，物業(yè)管理企業(yè)不得自行改變物業(yè)管理用房用途。確需改變用途的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)依法到規(guī)劃、房產(chǎn)等行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)后，方可改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和物業(yè)買賣合同約定的保修期限、保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，按照核定資質(zhì)等級(jí)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十一條在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十二條業(yè)主大會(huì)可以通過公開招標(biāo)或者根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)推薦候選物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)至少推薦3個(gè)以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)主要包括以下事項(xiàng)：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位的維護(hù)與管理；

　�。ǘ�）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；

　�。ㄈ�）公共區(qū)域保潔服務(wù)和公共綠地的養(yǎng)護(hù)管理；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

　�。�六）物業(yè)管理檔案資料的管理；

　　（七）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　第三十四條物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。

　　第三十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或者變更之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和有關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第三十九條經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。已售出的空閑物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　第四十一條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報(bào)價(jià)格行政主管部門備案。

　　非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┢茐姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；

　　（二）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ㄈ�）占用通道等公用場(chǎng)地；

　　（四）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；

　�。ㄎ澹�損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施；

　�。�六）亂拋亂堆垃圾、雜物；

　　（七）排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　�。ò耍┥米栽O(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)；

　�。ň牛┰诮ㄖ�物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　�。ㄊ�）擅自飼養(yǎng)家畜、家禽；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十四條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受公安機(jī)關(guān)的監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、居民委員會(huì)的工作。

　　政府有關(guān)部門、街道辦事處和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理工作，不得干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營和管理服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派。

　　第四十五條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十六條房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法到規(guī)劃、房產(chǎn)行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論通過后，由業(yè)主委員會(huì)依法到規(guī)劃、房產(chǎn)行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第四十八條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

　　臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地，需要有關(guān)行政管理部門行政許可的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第四十九條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地，需要有關(guān)行政管理部門行政許可的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十條業(yè)主或者使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。

　　因物業(yè)裝修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失或者影響物業(yè)使用的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償或者修復(fù)。

　　第五十一條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金籌集、使用和管理的具體辦法另行制定。

　　第五十二條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第五十三條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。業(yè)主對(duì)其自用部位和自用設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用自理。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。屬人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因有關(guān)業(yè)主拒絕配合造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及其財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。

　　第六章　法律責(zé)任

　　第五十四條未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條第一款的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十五條違反本辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十六條違反本辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理委托給他人的，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十七條違反本辦法規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條違反本辦法規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位不按照規(guī)定配備必要的物業(yè)管理用房的，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十一條違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第六十二條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

　�。ㄈ�）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

　　個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十三條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十四條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十五條　違反本辦法規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章　附則

　　第六十六條本辦法自2005年6月1日起施行。2002年3月2日市人民政府頒布的《東營市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和2002年3月3日市人民政府頒布的《東營市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》同時(shí)廢止。