黑建房[2002]27號

　　二○○二年九月十一日

　　第一章 總 則

　　第一條 目的與依據(jù)。建立物業(yè)管理市場競爭機制，保障物業(yè)管理企業(yè)公平競爭，維護招投標雙方合法權(quán)益，結(jié)合我省實際情況制定本辦法。

　　第二條 適用范圍。凡在全省城市行政區(qū)域內(nèi)進行物業(yè)管理項目招標投標活動，均應(yīng)遵守本辦法。

　　第三條 基本原則。物業(yè)招投標，應(yīng)堅持公開、公正、公平和誠實信用的原則。

　　第四條 管理部門。省建設(shè)行政主管部門主管全省物業(yè)招投標管理工作，并組織本辦法實施。

　　各行署、市、縣房產(chǎn)行政主管部門，主管本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)招投標管理工作，并組織本辦法具體實施。

　　第二章 招 標

　　第五條 招標項目。在全省城市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，符合下列情況之一的，應(yīng)當采取公開招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)：

　�。ㄒ唬┮粋�物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在3萬平方米以上，或高層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在1萬平方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以上的新建物業(yè)；

　�。ǘ�）已成立業(yè)主委員會，建筑面積4萬平方米以上，具備招投標條件的現(xiàn)有住宅區(qū)和其他物業(yè)；

　　（三）業(yè)主委員會或業(yè)主（代表）決定通過招投標選擇物業(yè)管理企業(yè)的。

　　在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，不符合前款要求的其它物業(yè)，根據(jù)情況可實行公開和邀請招標，不實行招標的新建物業(yè)必須委托具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)管理。符合下列情況之一的，可以不實行物業(yè)管理招投標：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位自用，設(shè)施設(shè)備完整獨立的；

　�。ǘ�）物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

　�。ㄈ�）外國政府、個人、國際金融機構(gòu)等捐贈建設(shè)，并且有明確要求的。

　　第六條 招標人。物業(yè)管理項目的招標人（以下簡稱招標人）是指進行物業(yè)管理項目招標的新建物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。

　　新建物業(yè)尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，建設(shè)單位是物業(yè)管理項目的招標人。

　　業(yè)主委員會采用招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論同意。

　　第七條 招標組織。招標人應(yīng)在當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，組建招標工作小組，也可委托具備二級資質(zhì)以上物業(yè)管理企業(yè)或相應(yīng)咨詢服務(wù)機構(gòu)代理招標事宜。

　　招標人組建的招標工作小組應(yīng)當具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標的能力，并按下列規(guī)定組建：

　�。ㄒ唬┱袠巳耸切陆ㄎ飿I(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表（負責人）或其代理人參加招標工作小組；已組建業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會代表參加招標工作小組。

　�。ǘ�）與招標物業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)濟、技術(shù)和管理人員占招標工作小組成員總數(shù)的50%以上。

　　第八條 招標文件。招標人或者其組建的招標工作小組應(yīng)當編制物業(yè)管理招標文件。物業(yè)管理招標文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

　　（一）招標人名稱、地址、招標工作小組或其委托的招標代理機構(gòu)的聯(lián)系方式；

　　（二）物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱、座落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套設(shè)施、主要設(shè)備設(shè)施、物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙），出售情況，入住率等；

　�。ㄈ�）委托管理的內(nèi)容及要求；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理用房的安排；

　�。ㄎ澹┩稑巳说馁Y質(zhì)與條件；

　�。�六）投標書的編制要求；

　�。ㄆ撸┙M織解釋招標文件及實地考察物業(yè)的時間；

　　（八）投標書密封要求和送達的截止時間，地點及方式；

　�。ň牛╅_標、詢標的時間、地點、方法與程序；

　�。ㄊ�）投標報價要求及評標標準；

　�。ㄊ�一）擬簽訂合同的主要條款；

　�。ㄊ�二）其他事項的說明。

　　招標文件可載明投標保證金的繳納、對未中標人編制投標文件的經(jīng)濟補償方式等內(nèi)容。

　　第九條 投標保證金和標書編制補償金。招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應(yīng)當繳納；投標保證金應(yīng)在確定中標人后30日內(nèi)退還投標人。

　　招標文件對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應(yīng)當支付。

　　第十條 招標公告、招標邀請書。招標人采取公開招標方式的，應(yīng)通過報刊、廣播、電視或其他公開方式發(fā)布招標公告；招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)向3家以上具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。招標公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┱袠巳说拿�稱、地址和聯(lián)系方式；

　�。ǘ�）招標物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實施管理的時間；

　�。ㄈ�）投標資格條件、報名的地點和期限；

　�。ㄋ模┇@取招標人文件的時間、地點、方法和相關(guān)費用等。

　　招標人應(yīng)在發(fā)布招標信息前，將招標項目簡介、招標文件、招標公告或招標邀請書、招標工作方案等文件報物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門審批。

　　第十一條 截標期間。物業(yè)管理招標文件發(fā)出之日至投標人提交投標文件的截止期間，不得少于20日。

　　第十二條 招標文件的修改。招標工作小組或其委托的代理機構(gòu)可召開招標文件答疑會議或組織物業(yè)現(xiàn)場踏勘，就招標文件向投標人解釋說明。解釋說明內(nèi)容與招標文件內(nèi)容不一致的，招標人應(yīng)在截標期日前15天，以書面形式告知所有投標人。

　　招標人對已發(fā)出的招標文件進行修改的，應(yīng)在截標日前15天，將修改后的投標文件以書面形式送達投標人。逾期送達的，投標文件送達截止期日順延。

　　第三章 投 標

　　第十三條 投標人。物業(yè)管理項目的投標人（以下簡稱投標人）是指響應(yīng)物業(yè)管理招標，參與投標競爭的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。

　　第十四條 跨省、市進行招投標的物業(yè)管理企業(yè)，要憑本省、市房產(chǎn)行政主管部門介紹信，到招標物業(yè)所在省、市房產(chǎn)行政主管部門備案，方可參加招投標活動。

　　第十五條 投標申請材料。投標人申請參加物業(yè)管理投標的，應(yīng)向招標人提供下列證明材料：

　�。ㄒ唬┩稑松暾垐蟾�；

　�。ǘ�）《工商營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書》復(fù)印件；

　　（三）投標人基本情況說明，包括企業(yè)性質(zhì)、注冊地址、通訊地址、法人代表姓名、已管物業(yè)及管理情況、人員情況等；

　�。ㄋ模┠甓绕髽I(yè)會計報表復(fù)印件；

　�。ㄎ澹┱袠宋募�要求提供的其他證明材料。

　　第十六條 投標單位資格評定。招標人應(yīng)在當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下對申請參加投標的單位進行資格評定，根據(jù)單位的資質(zhì)、業(yè)績、信譽等情況確定投標單位。被確定的投標單位不得少于3個。

　　第十七條 投標文件。投標人應(yīng)按招標文件的要求編制投標文件。投標文件應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容：

　　（一）管理服務(wù)理念、目標；

　　（二）物業(yè)管理機構(gòu)運作方法及管理制度；

　�。ㄈ�）管理服務(wù)人員配備；

　�。ㄋ模┫鄳�(yīng)管理設(shè)施的配置說明；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理費用的收支預(yù)算方案；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)分項標準與承諾；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)維修養(yǎng)護設(shè)想；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理應(yīng)急措施；

　�。ň牛┱袠巳艘�求的其他內(nèi)容。

　　第十八條 投標文件的送達、修改和撤回。投標人應(yīng)在截標期日前，將加蓋投標人單位和法定代表人印章后的投標文件密封送達招標人。

　　招標人收到投標文件后，應(yīng)妥為保存，在開標之前，不得啟封投標文件。

　　投標人在截標日前，可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經(jīng)補充修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。

　　投標人在截標期日后送達投標文件或者經(jīng)補充修改的投標文件，招標人應(yīng)當拒收。

　　第十九條 無效投標文件。投標文件發(fā)生下列情形之一的，投標文件無效：

　�。ㄒ唬┪疵芊�；

　�。ǘ�）未加蓋投標人單位和法定代表人印章；

　�。ㄈ�）未能按招標文件要求編制；

　�。ㄋ模┯馄谒瓦_。

　　第二十條 重新招標。投標人少于三個的，招標人應(yīng)當依照本辦法重新招標。

　　第四章 開標、評標和中標

　　第二十一條 開標時間，地點。招標人應(yīng)在招標文件確定的提交投標文件截標期日的同一時間公開進行開標，開標地點為招標文件中預(yù)先確定的地點。

　　第二十二條 開標。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

　　開標時，由投標人選派代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)確認后由投標工作人員當眾拆封，宣讀。招標人在截標期日前收到的所有投標文件，都應(yīng)在開標時當眾予以拆封，宣讀。

　　開標過程應(yīng)當記錄，并存檔備查。

　　招標人可委托公證處對開標過程進行公證。

　　第二十三條 評標組織。招標人應(yīng)組建評標委員會負責評標。評標委員會的成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。其成員由招標人代表和物業(yè)管理投標評審專家組成。其中，招標人代表不得超過評標委員會成員數(shù)的三分之一。

　　物業(yè)管理投標評審專家可由招標人從房產(chǎn)行政主管部門提供的物業(yè)管理投標評審專家?guī)烀麅灾胁扇‰S機抽取的方式確定。與投標人有利害關(guān)系的，不得成為評標委員會成員。

　　評標委員會成員名單在中標結(jié)果公布前應(yīng)當保密。

　　第二十四條 評標。評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容做出必要的澄清或說明，但投標人的澄清或說明不得違背投標文件的本意。

　　評標委員會應(yīng)當在嚴格保密的情況下，結(jié)合投標文件、公開答辯、投標人管理業(yè)績及企業(yè)綜合情況等方面以百分制逐項計分，排出名次；設(shè)有標底的，應(yīng)當參考標底。評標結(jié)束后，應(yīng)向招標人提交經(jīng)密封的評標報告，并推薦經(jīng)評審得分最高的投標人為中標人。

　　前款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級、經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況及經(jīng)察看的物業(yè)管理現(xiàn)場情況等。

　　評標委員會成員及參與評標的有關(guān)工作人員不得透露投標文件的評審情況。

　　第二十五條 中標。招標人應(yīng)根據(jù)評標委員會的推薦意見確定中標人，并應(yīng)在7日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，同時將招標結(jié)果通知所有未中標的投標人。對未能中標的投標人，招標人應(yīng)退回其投標文件。

　　第二十六條 評標中止。經(jīng)評標委員會評審，所有投標都不符合投標文件要求的，可以否決所有投標。招標人可依照本辦法重新招標。

　　第二十七條 合同的簽訂。招標人和中標人應(yīng)自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照投標文件和招標文件，簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》，并到當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門的物業(yè)管理機構(gòu)備案。

　　第二十八條 悔標的處理。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果，或中標人放棄中標項目的，應(yīng)承擔賠償責任。

　　中標人放棄中標項目，招標人要在當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下，按照評標委員會評分排名順序，確定分值排名第二的投標人為中標人，如仍達不成協(xié)議，本次招標視為無效。

　　第二十九條 招標費用。物業(yè)管理招標過程中發(fā)生的廣告代理信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)、交通等費用均應(yīng)由招標人支付。

　　招標人為業(yè)主委員會的，招標過程中發(fā)生的相關(guān)費用可自行籌集，也可經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定在物業(yè)管理服務(wù)用房收益或其他收益中列支。

　　第三十條 招投標的時限。新建商品房需預(yù)售的，其物業(yè)管理招投標活動應(yīng)在申領(lǐng)預(yù)售許可證前完成；新建商品房出售的，應(yīng)在物業(yè)交付使用前6個月完成。

　　已交付使用的物業(yè)的招標活動，應(yīng)在原物業(yè)管理服務(wù)合同終止前2個月完成。

　　第三十一條 物業(yè)檔案材料移交。招投標活動結(jié)束后，招標人或者原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下述檔案材料移交給中標人：

　�。ㄒ唬└黝愇飿I(yè)設(shè)施的驗收、接管檔案；

　　（二）與供水、供熱、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同等資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；

　�。ㄋ模┕�共設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；

　　（五）以幢為單位的維修基金的分戶清冊或資料；

　�。�六）房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；

　�。ㄆ撸┴攧�(wù)收支帳冊；

　　（八）公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；

　�。ň牛┪飿I(yè)管理所必須的其他資料。

　　第五章 法律責任

　　第三十二條 招標人違反本辦法規(guī)定，應(yīng)進行招標的項目不招標或不按規(guī)定的招標方式招標的，由當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門責令限期改正，并予以處罰。對新建物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定進行招標的，不予辦理房屋預(yù)（銷）售許可證。

　　第三十三條 招投標過程中出現(xiàn)下列行為的應(yīng)視為無效招標：

　�。ㄒ唬┱袠巳讼蛲稑藛挝换蛩�人透露可能影響招投標公平競爭的情況的；

　�。ǘ�）招、投標雙方有弄虛作假惡意串通、行賄騙取中標，損害對方和其他投標人的合法權(quán)益行為的；

　　（三）未經(jīng)房產(chǎn)主管部門審核同意，不接受監(jiān)督，擅自進行招投標的。

　　第三十四條 對違反三十三條規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)，由當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門報請資質(zhì)批準機關(guān)予以資質(zhì)降級、收繳資質(zhì)證書和由縣以上房產(chǎn)行政主管部門按有關(guān)規(guī)定給予其他相應(yīng)處罰。

　　第六章 附 則

　　第三十五條 招標申請書、招標文件、邀請招標通知書、投標人資格審查通知書、項目投標書、中標通知書樣式由各地、房產(chǎn)行政主管部門制定。

　　第三十六條 本辦法由省建設(shè)行政主管部門負責解釋。

　　第三十七條 本辦法自2002年10月1日起施行。