二○○三年十月二十五日

　　江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《江蘇省物業(yè)管理條例》作如下修改：

　　一、將第五條第二款修改為：“業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主也可以委托本物業(yè)管理區(qū)域內的其他業(yè)主代為參加業(yè)主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示；有書面意見的，應代為轉交�！痹黾右豢钭鳛榈谌�款：“業(yè)主大會可以決定成立業(yè)主代表大會，根據(jù)業(yè)主大會的授權履行相關職責�！�

　　二、在第七條中增加一項，作為第（七）項：“法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權。”

　　三、將第八條修改為：“業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會的定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應當于業(yè)主大會會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經百分之二十以上的業(yè)主提議，或者經擁有物業(yè)管理區(qū)域內百分之三十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業(yè)主大會�！薄皹I(yè)主的投票權數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，具體計算規(guī)則由設區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門制定�！薄罢匍_業(yè)主大會應當有代表過半數(shù)投票權的業(yè)主參加。”“業(yè)主大會決定事項，應當以出席業(yè)主大會的業(yè)主的投票權數(shù)過半數(shù)通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過�！�

　　四、將第十條修改為：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在物業(yè)管理活動中應當維護全體業(yè)主的合法權益，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：（一）召集和主持業(yè)主大會；（二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過；（三）業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；（四）經業(yè)主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續(xù)籌；（五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施；（六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；（七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關決定；（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關規(guī)定；（十）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責�！�

　　五、將第十二條修改為：“業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主委員會，自選舉產生之日起三十日內，到當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產生之日為成立日期�！�

　　六、刪去第十五條第二款，將第三款改為第二款，修改為：“對物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)定實行資質管理。”

　　七、將第十七條第一款修改為：“新建住宅物業(yè)出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。該物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務。”

　　八、將第二十三條修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。”“上述單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用�！�

　　九、將第二十四條第二款、第三款修改為：“已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納�！薄拔飿I(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)管理服務費可以由使用人交納，業(yè)主負連帶交納責任。”

　　十、增加一條作為第二十六條：“經業(yè)主大會批準，由業(yè)主委員會解聘的物業(yè)管理企業(yè)，應當在接到解聘通知后七日內退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關設施和必要資料。”

　　十一、將原條例第二十六條改為第二十七條，第一款、第三款分別修改為：“新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當建設必要的物業(yè)管理配套設施，制定物業(yè)管理實施方案�！薄芭涮资褂玫牡叵率�、底層架空層等附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有�！�

　　十二、將原條例第三十六條改為第三十七條，第五款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主所交納的維修基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的辦法按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。其他物業(yè)所交納的維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府參照國家有關規(guī)定制定�！�

　　十三、將原條例第三十九條改為第四十條，修改為：“建設單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，并處以十萬元以上五十萬元以下罰款�！�

　　十四、將原條例第四十條改為第四十一條，第（一）項修改為：“未取得資質證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以五萬元以上二十萬元以下罰款”。增加一項作為第（四）項：“接到解聘通知后七日內拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關設施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷資質證書；造成物業(yè)管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。”

　　十五、將原條例第四十一條改為第四十二條，第二款修改為：“違反本條例規(guī)定，挪用維修基金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用維修基金，情節(jié)嚴重的，頒發(fā)資質證書的部門可以吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任�！�

　　此外，對條例的一些文字作了必要的修改，并對有關條款順序作相應調整。

　　本決定自2003年12月1日起施行。