《重慶市物業(yè)管理辦法》，已經(jīng)1998年11月16日市人民政府第30次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自1999年4月1日起施行。

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)的使用、維修和管理服務(wù)活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合重慶實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)，主要指房屋以及相關(guān)的公共設(shè)施。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作，負責(zé)組織實施本辦法。區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門依照本辦法的規(guī)定對本轄區(qū)物業(yè)管理進行管理監(jiān)督。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、園林、交通、公安、物價、郵電、供氣、供水、電業(yè)等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。

　　第六條 市房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理的主要職責(zé)是：

　�。ㄒ唬┴瀼貓�(zhí)行國家、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

　�。ǘ�）負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查；

　�。ㄈ�）負責(zé)物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)；

　�。ㄋ模┲贫ㄎ飿I(yè)管理合同、公約等示范文本；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理活動；

　　（六）參與制定物業(yè)管理收費標準；

　�。ㄆ撸�對違反本辦法的行為實施處罰。

　　區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理的主要職責(zé)除本條第一款第（一）、（五）、（六）、（七）項外，還應(yīng)履行以下職責(zé)：

　�。ㄒ唬┲笇�(dǎo)組建業(yè)主委員會，并實施登記管理；

　　（二）對使用公約、業(yè)主公約、物業(yè)管理合同的簽訂、中止、終止進行備案管理；

　�。ㄈ�）受理對違反本辦法行為的投訴。

　　第二章 管理組織與職責(zé)

　　第七條 實施物業(yè)管理的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會每屆任期2年至3年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，應(yīng)向所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門登記。

　　第八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱匍_業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　（二）與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；

　�。ㄋ模┞犎�業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理各項規(guī)章制度的執(zhí)行；

　�。ㄎ澹﹨f(xié)調(diào)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

　　第九條 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)具有管理物業(yè)所需的管理機構(gòu)和專業(yè)人員。其中具有經(jīng)濟類、土建與水電等專業(yè)工程類中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的不少于3人，有物業(yè)管理上崗培訓(xùn)合格證的不少于3人。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市或者注冊地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)申領(lǐng)本市物業(yè)管理資質(zhì)證書，辦理工商登記，方可從事物業(yè)管理。

　　第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴格履行物業(yè)管理服務(wù)合同，接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人和房地產(chǎn)行政主管部門以及有關(guān)管理部門的監(jiān)督。

　　第三章 管理服務(wù)的方式與內(nèi)容

　　第十一條 業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

　　建筑結(jié)構(gòu)相連或附屬設(shè)施由若干業(yè)主共有或共同使用的房屋和構(gòu)筑物，應(yīng)當(dāng)委托同一物業(yè)管理企業(yè)管理。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

　　（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

　　（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項；

　　（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標準；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)的費用；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

　�。ㄆ撸┻`約責(zé)任；

　　（八）合同終止和解除的約定；

　�。ň牛┊�(dāng)事人雙方約定的其他事項；

　　物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為2年至3年。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起15日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

　　（一）房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；

　　（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備的使用管理、維修和更新；

　�。ㄈ�）電梯、供水、排水、通信等設(shè)備的運行服務(wù)；

　�。ㄋ模┍�潔服務(wù)；

　�。ㄎ澹┚G化管理；

　�。�六）保安服務(wù)；

　　（七）物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理；

　�。ò耍┪飿I(yè)檔案資料的保管。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同當(dāng)事人可以就房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新等約定物業(yè)管理服務(wù)事項。

　　第十四條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持房屋和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障用戶方便、安全，并按照下列要求實施。

　　（一）按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃實施管理服務(wù)；

　　（二）將房屋的共用部位、共同設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護的方法、要求、注意事項以及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

　�。ㄈ�）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對房屋的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護；

　�。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行維修；

　�。ㄎ澹┟堪肽晗驑I(yè)主委員會報送物業(yè)管理服務(wù)費的收支帳目，接受業(yè)主委員會的審核并向物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人公布；

　�。�六）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；

　�。ㄆ撸┌l(fā)現(xiàn)違反本辦法或者物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)立即進行勸阻、制止；

　�。ò耍┡浜暇用裎瘑T會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。

　　第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同終止或者解除后10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　�。ㄒ唬�對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用予以按實結(jié)算，多收的部分應(yīng)予退還；

　�。ǘ�）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)帳冊；

　�。ㄈ�）移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財物。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第十六條 新建房屋出售單位應(yīng)當(dāng)在出售房屋前制定房屋使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，并報所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　新建房屋出售單位與房屋買受人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)將房屋使用公約、前期物業(yè)管理合同和房屋使用說明書作為房屋轉(zhuǎn)讓合同的附件。

　　第十七條 新建房屋出售單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。

　　第十八條 新建房屋出售后，房屋出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家或本市規(guī)定的保修期限和保修范圍對建筑實行保修，也可委托物業(yè)管理企業(yè)保修，費用由房屋出售單位支付。

　　第十九條 移交物業(yè)時，房屋出售單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料；

　�。ㄒ唬┓课萁ㄔO(shè)的各項批準文件；

　�。ǘ�）竣工總平面圖；

　�。ㄈ�）房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的竣工圖；

　�。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)圖；

　　（五）其他必要的資料。

　　第二十條 移交物業(yè)時，房屋出售單位按房屋總建筑面積5‰比例向該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理用房（最低不少于30平方米）。物業(yè)管理用房按建筑安裝工程造價折算，以購房者應(yīng)繳納的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金充抵。該管理用房屬業(yè)主共有。

　　第二十一條 物業(yè)自用戶進住至業(yè)主委員會成立前，由房屋出售單位負責(zé)組建物業(yè)管理企業(yè)進行管理，或者委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。業(yè)主委員會成立后，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先聘用進行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。

　　公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。

　　第二十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立業(yè)主公約。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約送所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第五章 物業(yè)的使用和維修

　　第二十三條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

　�。ǘ�）占用、損壞房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄈ�）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化；

　　（五）亂設(shè)攤點、集貿(mào)市場；

　�。�六）亂倒垃圾、雜物；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ�物、構(gòu)筑物上亂張貼、涂寫、刻畫；

　�。ò耍┡欧庞卸�、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十四條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修房屋活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反前款的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

　　第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的住宅、公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。住宅因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，其產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會的書面同意。

　　利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定的要求，征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并簽訂合同。

　　第二十六條 房屋維修、更新的費用，按下列規(guī)定執(zhí)行；

　�。ㄒ唬┓课葑杂貌课缓妥杂迷O(shè)備的維修、更新費用由業(yè)主負責(zé)；

　�。ǘ�）房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，由整幢業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔(dān)，屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　業(yè)主負責(zé)維修的部位、設(shè)備，可以有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、路燈、地下管網(wǎng)、水、電、氣、通信、有線電視等管線和設(shè)施，原管理單位應(yīng)當(dāng)按其管理范圍加強專項管理，也可委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同期限內(nèi)簽訂專項委托合同，并承擔(dān)相應(yīng)費用。

　　第二十八條 房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)賠償。

　　因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第二十九條 凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危及毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在期限內(nèi)未進行修繕的，由業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由業(yè)主承擔(dān)。

　　確屬為完善住宅區(qū)功能需增建房屋的，須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并經(jīng)規(guī)劃管理部門審批后，方可建設(shè)。

　　第六章 管理經(jīng)費

　　第三十條 商品住房（含經(jīng)濟適用房）在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按無電梯房屋購房款的2%、有電梯房屋購房款的3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，

　　不計入房屋銷售收入。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金經(jīng)業(yè)主委員會同意，專項用于物業(yè)管理區(qū)域房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。具體管理辦法按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十一條 公有住房出售后，售房單位應(yīng)當(dāng)按照無電梯的房屋不低于售房款的20%、有電梯的房屋不低于售房款的30%的比例提取公有住房售后維修基金。該部分基金屬售房單位所有。

　　公用住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，按國家和市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十二條 物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)收費的規(guī)定向業(yè)主和使用人收取。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，根據(jù)所提供的服務(wù)性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)商議價。具體管理辦法由市物價部門會同房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第三十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、房屋使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反業(yè)主公約房屋使用公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

　　業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用3‰的違約金，或者按約定加收違約金。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主、使用人。

　　第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，按照下列規(guī)定予以處罰：

　�。ㄒ唬┻`反本辦法第九條、第十二條第四款、第十四條、第十五條、第二十四條第二款規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，可處1000元以上10000元以下的罰款。

　　（二）違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由物價部門按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情節(jié)嚴重的，房地產(chǎn)行政主管部門可作出降低資質(zhì)等級的處理，直至注銷資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。

　　第三十六條 房屋出售單位違反本辦法第十六條、第十七條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，可處5000元以上30000元以下的罰款。

　　第三十七條 業(yè)主、使用人或者其他單位、個人違反本辦法，按照下列規(guī)定予以處罰；

　�。ㄒ唬┻`反本辦法第十一條、第二十三條（一）、（二）項，第二十四條、第二十五條規(guī)定的由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可處500元以上2000元以下的罰款。

　�。ǘ�）違反本辦法第二十三條（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門按照相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　第三十八條 房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)管理部門工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由上級主管部門或所在單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十九條 當(dāng)事人對行政機關(guān)的具體行政行為不服的，可以依法申請復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第八章 附則

　　第四十條 本辦法應(yīng)用中的具體問題由市房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)解釋。

　　第四十一條 本辦法自1999年4月1日起施行。