2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試習(xí)題精講班課程已經(jīng)開(kāi)通，建設(shè)工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)習(xí)題精講班老師帶你剖析解題思路，掌握做題技巧，幫助考生快速掌握做題方法，抓住題干重點(diǎn)，備考更輕松！點(diǎn)擊進(jìn)入習(xí)題精講班課程試聽(tīng)>>

　　1.下列關(guān)于租金的表述中，錯(cuò)誤的是（?。?/p>

　　A．市場(chǎng)租金是指由市場(chǎng)供求狀況決定的租金

　　B．商品租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金

　　C．準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金

　　D．福利租金是指象征性收取的很低水平的租金

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值、選項(xiàng)B錯(cuò)誤，商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。參見(jiàn)教材P100。

　　2.某在建工程在假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。

　　A．2000

　　B．3000

　　C．3500

　　D．4000

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款=5000－1000－1000/50%＝2000.參見(jiàn)教材P102。

　　3.在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是（　）。

　　A．建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

　　B．建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　C．建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　D．建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。參見(jiàn)教材P102。

　　4.下列各項(xiàng)中，不屬于其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格的是（?。?/p>

　　A．地役權(quán)價(jià)格

　　B．租賃權(quán)價(jià)格

　　C．抵押權(quán)價(jià)格

　　D．宅基地使用權(quán)價(jià)格

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，如地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格。參見(jiàn)教材P105。

　　5.下列關(guān)于出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值的表述中，正確的是（　）。

　　A．出租人權(quán)益價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為未出租部分和已出租部分均按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值

　　B．承租人權(quán)益價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值

　　C．合同租金與市場(chǎng)租金差異的大小，對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值沒(méi)有影響

　　D．如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值大于無(wú)租約限制價(jià)值

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，無(wú)租約限制價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為未出租部分和已出租部分均按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度，對(duì)無(wú)租約限制價(jià)值沒(méi)有影響，但影響著出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值的大??；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會(huì)小于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值是正的。參見(jiàn)教材P106。

　　6.對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估（　）。

　　A．完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

　　B．無(wú)租約限制價(jià)值

　　C．出租人權(quán)益價(jià)值

　　D．承租人權(quán)益價(jià)值

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值。參見(jiàn)教材P106。

　　7.（?。┦侵纲Y產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額。

　　A．原值

　　B．現(xiàn)值

　　C．重置成本

　　D．公允價(jià)值

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。歷史成本也稱為原始成本、原始價(jià)值，簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，是指資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者購(gòu)置時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值。參見(jiàn)教材P106。

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