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綜合分析題（抵押、登記、稅收）

【2016年試題】某房地產開發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70㎡期房一套，2014年3月該項目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務，甲、乙銀行向法院申請實現抵押權。

1.該項目竣工驗收前，甲企業(yè)可能申請的登記為（）。

A.預告

B.抵押

C.在建工程抵押

D.抵押權預告

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是不動產登記的類型。《物權法》將在建工程抵押納入抵押權登記的范疇。參見教材P137。

2.劉某應繳納的契稅為（）元。

A.9000

B.13500

C.27000

D.45000

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是契稅。無房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計算，劉某應繳納契稅為：90萬元×1%=0.9萬元=9000元。參見教材P227。

3.該企業(yè)出租給丙商場應繳納的稅為（）。

A.契稅

B.所得稅

C.印花稅

D.土地增值稅

【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。參見教材P225。

4.關于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說法，正確的是（）。

A.應當向房產管理部門申請登記備案

B.應當經甲、乙銀行同意

C.該租賃關系不得對抗乙銀行的抵押權

D.該租賃關系不受抵押權影響

【正確答案】AC

【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案。《城市房地產管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案”。抵押權設立后房屋出租的，租賃關系不得對抗已登記的抵押權。參見教材P119.。

5.關于法院處置抵押物時優(yōu)先保護的說法，正確的為（）。

A.應當首先保護購房人劉某的權益

B.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償

C.乙銀行辦理了登記，應當優(yōu)先受償

D.甲、乙銀行按貸款比例受償

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產抵押權的實現。物權法第一百九十九條：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見教材P127。