2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

建設(shè)項目施工階段工程造價的計價與控制

1.工程變更

（1）工程變更概念--工程的實際施工情況與招標投標時的工程情況發(fā)生的變化。（招標文件和實際的差異）

工程變更包括工程量變更、工程項目變更、進度計劃的變更和施工條件的變更等。

（2）工程變更的范圍和內(nèi)容

1）取消合同中任何一項工作，但被取消的工作不能轉(zhuǎn)由發(fā)包人或其他人實施；

2）改變合同中任何一項工作的質(zhì)量或其他特性；

3）改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸；

4）改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準的施工工藝或順序；

5）為完成工作需要施加的額外工作。

（3）工程變更程序

1）監(jiān)理人認為可能要發(fā)生變更情形。監(jiān)理人向承包人發(fā)出變更意向書，發(fā)包人同意，由監(jiān)理人發(fā)布變更指示；承包人認為難以實施的，應(yīng)該通知監(jiān)理人，說明原因并附詳細依據(jù)。監(jiān)理人與承包人、發(fā)包人協(xié)商后確定撤銷、改變或不改變原變更意向書。

2）監(jiān)理人認為發(fā)生了變更的情形。監(jiān)理人向承包人發(fā)出變更指示。

3）承包人認為可能要發(fā)生變更的情形。承包人向監(jiān)理人發(fā)出書面申請，監(jiān)理人與發(fā)包人研究，認為存在變更的，應(yīng)在收到承包人書面建議后的14天內(nèi)作出變更指示。不同意作為變更的，應(yīng)由監(jiān)理人書面答復(fù)承包人。

承包人應(yīng)在收到變更指示或變更意向書后的14天內(nèi)，向監(jiān)理人提交變更報價書。監(jiān)理人收到承包人變更報價書后的14天內(nèi)，根據(jù)變更估價原則，商定或確定變更價格。

（4）工程變更估價原則

1）已標價工程量清單中有適用于變更工作子目的，采用該子目的單價；

2）已標價工程量清單中無適用于變更工作子目的但有類似子目的，可在合適范圍內(nèi)參照類似子目的單價，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價；

3）已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照成本加利潤的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價；

4）因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因的工程變更，引起措施項目發(fā)生變化，造成施工組織設(shè)計或施工方案變更的，原措施費中已有的措施項目，按原措施費的組價方法調(diào)整。

2.工程索賠

（1）工程索賠的概念

工程索賠是在工程承包合同履行中，當事人一方由于另外一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或出現(xiàn)了由對方承擔的風險而遭受損失時，向另一方提出索賠要求的行為。

工程索賠包括承包人向發(fā)包人的索賠和發(fā)包人向承包人的索賠（雙向）。

（2）工程索賠的原因

①當事人違約；

②不可抗力（自然事件和社會事件）或不利的物質(zhì)條件；

③合同缺陷（合同文件規(guī)定不嚴謹、合同存在遺漏和錯誤）；

④合同變更（設(shè)計變更、施工方法變更、追加或取消某些工作，合同其他規(guī)定的變更）；

⑤監(jiān)理人指令（變更材料、采取某項措施、加速施工速度，進行某項工作）；

⑥其他第三方原因。

（3）工程索賠分類

按照索賠合同依據(jù)分為：合同中明示的索賠和合同中默示的索賠；

按照索賠的目的分為：工期索賠和費用索賠；

按照索賠事件的性質(zhì)分為：工程延誤索賠、工程變更索賠、工程加速索賠、意外事件索賠、合同被迫終止的索賠等。

（4）工程索賠的程序

①索賠的提出；承包人向發(fā)包人的索賠應(yīng)在索賠事件發(fā)生后，持證明索賠事件發(fā)生的有效證據(jù)，依據(jù)正當?shù)乃髻r理由，在合同約定的時間內(nèi)，向發(fā)包人提交索賠通知。發(fā)包人在合同約定的時間內(nèi)對承包人提出的索賠進行答復(fù)和確認。

合同未作約定時，承包人確認引起索賠事件后28天（4周）內(nèi)，向發(fā)包人發(fā)出索賠通知，否則承包人無權(quán)獲得追加付款，竣工時間不得延長。（該做的事情在規(guī)定時間內(nèi)必須做，不能拖拉）

在承包人確認引起索賠事件后42天（6周）內(nèi)，承包人應(yīng)該提交索賠報告，連續(xù)性事件應(yīng)該每隔一個月提交進一步的中間索賠報告，說明累計索賠金額。在索賠事件產(chǎn)生影響結(jié)束后的28天內(nèi)，遞交最終索賠報告。

②承包人索賠的處理程序。發(fā)包人收到報告后28天內(nèi)作出回應(yīng)，批準或不批準，并附具體意見。超過28天未做答復(fù)，視作索賠報告已認可。

③承包人提出索賠的期限。承包人接受竣工付款證書后，應(yīng)被認為已經(jīng)無權(quán)再提出合同工程接受證書頒發(fā)前所發(fā)生的任何索賠。承包人提交的最終結(jié)清申請單中，只限于提出工程接受證書頒發(fā)后的索賠。提出索賠的期限自接受最終結(jié)清證書時終止。

3.工程價款結(jié)算

（1）工程價款結(jié)算的方式

1）按月結(jié)算與支付；

2）分段結(jié)算與支付。

（2）工程價款結(jié)算的主要內(nèi)容

01 竣工結(jié)算；

02 分階段結(jié)算；

03 專業(yè)分包結(jié)算；

04 合同中止結(jié)算。