2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)定

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記載體

不動(dòng)產(chǎn)登記的載體有不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

1.不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)指定專人負(fù)責(zé)管理、永久保存。

2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人或登記申請(qǐng)人作為其享有權(quán)利或已辦理登記的憑證，是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；如記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效時(shí)間

1.法定生效，即根據(jù)法律規(guī)定物權(quán)生效。如《物權(quán)法》第四十七條規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。因此，屬于國(guó)家所有的土地所有權(quán)就不需要通過(guò)登記的方式來(lái)公示所有權(quán)的歸屬。

2.基于法律行為的物權(quán)生效時(shí)間為，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿生效，如房屋買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)抵押。

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

3.基于事實(shí)行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，只要事實(shí)行為發(fā)生，不經(jīng)登記，物權(quán)變動(dòng)也發(fā)生效力：

（1）因法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

（2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢

不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)當(dāng)是公開(kāi)的。

從國(guó)家慣例上看，不動(dòng)產(chǎn)登記公開(kāi)有兩種模式，包括完全公開(kāi)和有限公開(kāi)。

《物權(quán)法》規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料。

"權(quán)利人"，是指不動(dòng)產(chǎn)的登記權(quán)利人，即在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬人，如房屋的所有權(quán)人、房屋的抵押權(quán)人、地役權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人等。權(quán)利人可以自己，也可以委托他人查詢、復(fù)制登記資料。

"利害關(guān)系人"，是指與登記的不動(dòng)產(chǎn)具有法律上的利害關(guān)系之人，它包括交易的當(dāng)事人，也包括與登記權(quán)利人發(fā)生其他法律糾紛的人。