2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的知識點，進行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

商品房買賣合同

《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》、《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》

簽訂補充協(xié)議的前提是：對示范合同中未約定或約定不明的內(nèi)容。

補充協(xié)議中如含有不合理減輕、免除示范合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以示范合同為準(zhǔn)。

（一）商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容

1.合同當(dāng)事人；2.商品房基本狀況；3.商品房價款；4.商品房交付條件與交付手續(xù)；5.面積差異處理方式；6.規(guī)劃設(shè)計變更；7.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任；8.合同備案與房屋登記；9.前期物業(yè)管理；10.其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭議解決方式等。

（二）商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容

1.合同當(dāng)事人；2.商品房基本狀況；3.商品房價款；4.商品房交付條件與交付手續(xù)；5.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任；6.房屋登記；7.物業(yè)管理；8.其他事項。

（三）計價方式

可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權(quán)登記。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為專有部分，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

（四）面積誤差的處理方式

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。

面積誤差比是實測面積與預(yù)測面積之差與預(yù)測面積之比，公式為：

面積誤差比＝（實測面積－預(yù)測面積）/預(yù)測面積×100%

合同中沒有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

（1）按套內(nèi)建筑面積計價的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

按建筑面積計價的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款。

（2）按套內(nèi)建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)解除合同。

按建筑面積計價的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積任何一個的誤差比絕對值超過3%的，買受人就有權(quán)解除合同。

買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房價款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計付利息。

買受人不退房的，實測面積大于預(yù)測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

實測面積小于預(yù)測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%（含3%）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

（五）中途變更規(guī)劃、設(shè)計

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受變更。

（六）保修責(zé)任

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）將商品房交付給買受人之日起計算。