2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的知識點，進行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

房屋征收評估原則和要求

（一）房屋征收評估原則

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

（二）房屋征收評估基本事項

1.評估目的。

被征收房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。

2.評估時點確定。

被征收房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

3.評估對象界定。

房屋征收部門應(yīng)做到以下幾點：一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；未經(jīng)登記的，應(yīng)當(dāng)按市、縣級政府認(rèn)定、處理結(jié)果評估。

4.評估價值內(nèi)涵。被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。

價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

（三）實地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

（1）實地查勘要求：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行實地查勘，房屋征收部門和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。

（2）評估方法選用：房屋征收評估應(yīng)當(dāng)選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或者多種。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

（3）評估結(jié)果確定：選用多種方法評估時，應(yīng)對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。房屋征收評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣，精確到元。

（4）技術(shù)協(xié)調(diào)要求：同一個房屋征收范圍內(nèi)的評估工作，原則上由一家估價機構(gòu)承擔(dān)。征收范圍較大的，可由兩家以上估價機構(gòu)共同承擔(dān)，并明確一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)為牽頭單位。

（四）評估結(jié)果和報告送達(dá)

估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶初步評估結(jié)果提交房屋征收部門，包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門向被征收人公示。

公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，報告需要兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。

房屋征收部門應(yīng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。