2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算

（1）類型一：出租

出租的房地產(chǎn)凈收益的測算

◆凈收益=租賃收入-由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用

◆租賃收入（2項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息收入。

◆出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)。

◆現(xiàn)實(shí)中出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用--名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金--由雙方在租賃合同中約定。

（2）類型二：自營

自營的房地產(chǎn)凈收益的測算

1）商服經(jīng)營的房地產(chǎn)：

凈收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-經(jīng)營費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-歸屬于商服經(jīng)營者的利潤

2）工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-歸屬于生產(chǎn)者的利潤

3）農(nóng)地凈收益的測算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費(fèi)用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅-農(nóng)業(yè)利潤

（3）類型三：自用或尚未使用

自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的測算，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較調(diào)整得出。

（4）類型四：混合收益的房地產(chǎn)

混合收益的房地產(chǎn)凈收益的測算：3種方法。

1）方法1：把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。

2）方法2：首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。

3）方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

--總的原理，都是收益減去費(fèi)用，計(jì)算凈收益。