房估知識(shí)點(diǎn)：最高最佳使用分析

1.合法性分析

估價(jià)對象為××市××區(qū)××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的《××省房地產(chǎn)權(quán)證》等資料記載，其證載合法批準(zhǔn)用途為辦公，實(shí)際用途亦為辦公，本次估價(jià)按其法定辦公用途進(jìn)行估價(jià)。

2.利用方式分析

最高最佳利用原則要求估價(jià)價(jià)值應(yīng)是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的利用方式的估價(jià)結(jié)果，具體如下：

（1）保持現(xiàn)狀前提：估價(jià)對象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進(jìn)行估價(jià)，保持現(xiàn)狀的條件是新房地產(chǎn)價(jià)值減將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值。

（2）裝飾裝修改造前提：估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進(jìn)行，對估價(jià)對象進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值減裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)狀裝修的房地產(chǎn)價(jià)值。

（3）改變用途前提：改變估價(jià)對象用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)，對估價(jià)對象改變用途的條件是改變用途后房地產(chǎn)價(jià)值減改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值。

（4）重新開發(fā)前提：對估價(jià)對象進(jìn)行重新開發(fā)再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開發(fā)再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)，對估價(jià)對象重新開發(fā)的條件是重新開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值減重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)有的房地產(chǎn)價(jià)值。

（5）上述情況的某種組合：估價(jià)對象改變用途和裝飾裝修改造再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途和裝飾裝修改造再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)，對估價(jià)對象改變用途和裝飾裝修改造的條件是改變用途和裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值減改變用途和裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)狀用途的房地產(chǎn)價(jià)值。

估價(jià)對象為××市××區(qū)××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，估價(jià)對象現(xiàn)出租作辦公使用，估價(jià)對象所在樓宇建筑結(jié)構(gòu)合理，耐用性好，裝修豪華，保養(yǎng)維護(hù)良好。估價(jià)對象約建于1997年，裝修成新度較高，重新裝修對房地產(chǎn)價(jià)值影響較小；估價(jià)對象規(guī)劃為辦公，按現(xiàn)行××市政策，改變用途和重新開發(fā)的情況可能性非常小；預(yù)計(jì)未來估價(jià)對象將繼續(xù)保持辦公現(xiàn)狀使用。

3.最佳規(guī)模與最佳用途分析

（1）收益遞增遞減原理：對一宗土地的開發(fā)利用強(qiáng)度，如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)，超過一定限度后，收益開始下降。估價(jià)對象位于××市××區(qū)××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓，鄰近基本多為高級(jí)寫字樓，估價(jià)對象所在樓宇總樓層為35層，相比鄰近超高層樓宇，估價(jià)對象規(guī)模適中。

（2）均衡原理：是以估價(jià)對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。估價(jià)對象所在樓宇規(guī)模適中且位于第8、14、15、16層，估價(jià)對象的土地與建筑物組合方式是最佳的。

（3）適合原理：是以估價(jià)對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對象是否為是最高最佳利用。估價(jià)對象位于××市××區(qū)××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓，所在區(qū)域已形成良好的商務(wù)辦公氛圍，是××市城區(qū)重要商務(wù)辦公區(qū)，估價(jià)對象非常適合作辦公使用。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！