2017房估《理論與方法》知識(shí)點(diǎn):替代原則
房估知識(shí)點(diǎn):替代原則
替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。
房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則,是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。
房地產(chǎn)價(jià)格的形成也如此,只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性,使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有,但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上,相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中,任何理性的買者和賣者,都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較,從而任何理性的買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過高的價(jià)格,任何理性的賣者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果,是它們的價(jià)格相互接近。
替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作,指明了下列兩點(diǎn):
(1)如果存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí),則可以通過這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值,應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。
還需要指出的是,替代原則是針對(duì)估價(jià)結(jié)果而言的,不論采用何種估價(jià)方法估價(jià),最后都應(yīng)把估價(jià)結(jié)果放到市場(chǎng)中去衡量,只有當(dāng)估價(jià)結(jié)果沒有不合理偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí),估價(jià)結(jié)果才可以說是合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個(gè)參數(shù)的測(cè)算、選取時(shí),替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法中都會(huì)用到。
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試,為了方便廣大學(xué)員備考,建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn),用于考生日常學(xué)習(xí)參考,祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利!
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