房估知識點(diǎn)：建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計階段工程造價的計價與控制

1.設(shè)計階段影響工程造價的因素

（1）總平面設(shè)計；

（2）建筑設(shè)計；

（3）工藝設(shè)計。

2.設(shè)計方案評價

（1）設(shè)計方案評價原則

1）經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié)合的原則；

2）考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的原則

全壽命費(fèi)用，是項(xiàng)目從投資開始，到項(xiàng)目產(chǎn)品不能再繼續(xù)利用為止所產(chǎn)生的一切費(fèi)用。建設(shè)過程的費(fèi)用就是工程造價，使用過程發(fā)生使用成本。

3）近期與遠(yuǎn)期效益相結(jié)合的原則。

（2）設(shè)計方案評價指標(biāo)

1）工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計評價指標(biāo)

①總平面設(shè)計評價指標(biāo)

面積指標(biāo)：廠區(qū)占地面積、建筑物和構(gòu)筑物占地面積、永久性堆場占地面積，建筑占地面積、廠區(qū)道路占地面積，工程管網(wǎng)占地面積，綠化面積。

比率指標(biāo)：建筑密度、土地利用系數(shù)、綠化系數(shù)。

工程量指標(biāo)：場地平整土石方量、地上及地下管線工程量、防洪設(shè)施工程量等。

功能指標(biāo)：生產(chǎn)流程便捷、流暢、連續(xù)程度；場內(nèi)運(yùn)輸便捷程度；安全生產(chǎn)滿足程度等。

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：每噸貨物運(yùn)輸費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用等。

②工藝設(shè)計評價指標(biāo) ：凈現(xiàn)值、凈年值、內(nèi)部收益率、差額內(nèi)部收益率、投資回收期等。

③建筑設(shè)計評價指標(biāo)：單位面積造價，建筑物周長與建筑面積比、廠房展開面積、廠房有效面積與建筑面積比和工程全壽命成本。

2）民用建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計評價指標(biāo)

住宅設(shè)計指標(biāo)：平面系數(shù)、建筑周長指標(biāo)、建筑體積指標(biāo)、平均每戶建筑面積、戶型比。

公共建筑面積指標(biāo)：占地面積、建筑面積、使用面積、輔助面積、有效面積、平面系數(shù)、建筑體積、單位指標(biāo)等。

居住小區(qū)設(shè)計：建筑毛密度，居住建筑凈密度、居住面積密度、居住建筑面積密度、人口毛密度、人口凈密度、綠化比率等。

（3）設(shè)計方案評價方法--靜態(tài)、動態(tài)評價指標(biāo)。

3.限額設(shè)計

限額設(shè)計就是按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算進(jìn)行初步設(shè)計，按照初步設(shè)計概算造價進(jìn)行施工圖設(shè)計，按照施工圖預(yù)算造價對施工圖設(shè)計各個專業(yè)設(shè)計文件做出決策。限額設(shè)計是建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵措施。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！