房地產(chǎn)估價師知識點:買商品房交鑰匙就算交房嗎
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房子到底什么時候算是交付使用,這是牽扯到房產(chǎn)買賣雙方實際利益的重要問題,常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛。最新施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定,對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用。因此,人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。
審判實踐存在著許多當(dāng)事人因?qū)ι唐贩抠I賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”,而買房戶則認(rèn)為,“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙,還應(yīng)同時辦理交付房屋的所有權(quán)證書。
由此就引發(fā)了許多糾紛,這主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。
所謂房屋的交付使用,就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有,其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時間,而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用,即“交鑰匙”,就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當(dāng)然,根據(jù)法律規(guī)定,商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋,而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的,就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。
在此約定下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”,而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶,否則,將承擔(dān)違約責(zé)任。
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