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　?。ㄒ唬y(cè)繪行為性質(zhì)的誤解。

　　建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。”。

　?。ǘ┟Q不統(tǒng)一引起的商品房面積誤差。

　　商品房面積的測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的工作，而進(jìn)行精確測(cè)繪的前提條件是必須保證各部分面積都有統(tǒng)一和確定的名稱?？墒牵壳暗姆煞ㄒ?guī)以及規(guī)章制度卻對(duì)某些同一的概念進(jìn)行了不同的表述：如對(duì)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e“的稱謂表述不一。

　?。?）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

　?。?）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

　?。ǘ┒喾N計(jì)價(jià)方式引起的商品房面積差異。

　　《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。”也就是說(shuō)，商品房的銷售計(jì)價(jià)方式有以下三種：

　　1、按套計(jì)價(jià)。其特點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀、便捷，使當(dāng)事人雙方易于結(jié)算房?jī)r(jià)款；其缺點(diǎn)則是房?jī)r(jià)款與面積數(shù)沒(méi)有直接關(guān)系，難以解決房屋“面積縮水”問(wèn)題。

　　2、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，其優(yōu)點(diǎn)是概念內(nèi)涵明確，獨(dú)立性強(qiáng)，測(cè)量簡(jiǎn)便容易；但是由于按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)款與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e沒(méi)有直接關(guān)系，購(gòu)房者對(duì)于這部分的面積差異很難主張權(quán)利。

　　3、建筑面積計(jì)價(jià)。優(yōu)點(diǎn)則是能保證商品房銷售面積的完整性，可是在這種計(jì)價(jià)方式中，雖然套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和（即商品房的銷售面積）是固定的，但二者的比例卻是可變的，如果發(fā)展商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過(guò)虛增共有建筑面積來(lái)減少套內(nèi)建筑面積，購(gòu)房者就很難保障自己的權(quán)益了。

　　（三）測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同引起的面積誤差。

　　由于商品房預(yù)售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據(jù)商品房項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙自行測(cè)算或委托測(cè)繪單位測(cè)算的預(yù)測(cè)面積。預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)不同（或測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)的變更），主要是公攤面積的計(jì)算方法不一樣，有的開發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷售計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中不屬于公攤或沒(méi)有規(guī)定作為公攤的面積計(jì)算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計(jì)入公攤面積。

　?。ㄋ模┥唐贩块_發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差的認(rèn)定處理。

　　根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測(cè)量體制，商品房的實(shí)測(cè)面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)了賣方委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位所做的測(cè)量成果（面積）。賣方委托測(cè)繪單位測(cè)量的面積未經(jīng)土地房管部門審核確認(rèn)，則不能作為商品房的實(shí)測(cè)面積。因此，土地房管部門審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認(rèn)定設(shè)計(jì)變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù)。

　?。ㄎ澹┞杜_(tái)、樓頂平臺(tái)計(jì)入房屋買賣合同面積造成誤差的處理。

　　依據(jù)建設(shè)部1995年制定的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，商品房銷售面積不含露臺(tái)面積，因此在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門審核賣方委托測(cè)繪單位測(cè)量的成果時(shí)，露臺(tái)面積是不計(jì)入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，買賣雙方已將有使用功能的露臺(tái)面積計(jì)入房屋建筑面積作為買賣的標(biāo)的物，在簽訂合同時(shí)約定計(jì)入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。