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　　該解釋第十八條規(guī)定的“由于出賣人的原因”指的是什么呢？這就是前面所述的開發(fā)商沒有履行協(xié)助辦證的義務，即開發(fā)商沒有在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，或者沒有在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關申請房屋所有權初始登記，沒有取得該項目的大產(chǎn)權。非開發(fā)商原因造成逾期辦理產(chǎn)權證書，則開發(fā)商不應承擔違約責任，主要包括以下情況：

　　第一，由于行政機關的過錯造成的。行政機關在履行行政管理職責時，由于其行政不作為或者違法作為，導致開發(fā)商不能如期辦理產(chǎn)權證書。例如：《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十六條規(guī)定：“登記機關自受理登記申請之日起7日內(nèi)應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應當書面通知權利人（申請人）。”第二十七條規(guī)定：“登記機關應當對權利人（申請人）的申請進行審查。凡權屬清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書；注銷登記應當在受理登記后的15日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權屬證書。”如登記機關未依法履行登記職責，則應當有登記機關承擔行政責任，開發(fā)商由此免責。

　　第二，由于不可抗力造成的。不可抗力，法律規(guī)定應當符合三個標準，即不能預見、不能避免且不能克服的客觀事實，如自然災害，社會異常事件等。

　　第三，由于購房者自己的過錯造成的。如購房者沒有按照約定支付辦理產(chǎn)權證書的費用，沒有提供證明文件等。