一、問(wèn)答題：房地產(chǎn)估價(jià)師考試房估案例與分析練習(xí)題8

　　（一）1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用途（為公寓）來(lái)實(shí)施的。

　　2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線：搜集實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入；估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算凈收益；選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率；選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

　?。ǘ?.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)之為“爛尾樓”，購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過(guò)程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù)；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。

　　3.除需考慮以上問(wèn)題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡?lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、利率、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、報(bào)酬率（資本化率）等。

　?。ㄈ?.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應(yīng)分得1395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1367.1萬(wàn)元。

　　3.因?yàn)椋绻夷米叩姆课萦糜阡N(xiāo)售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元；由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　?。ㄒ唬?.C、2.A、3.B

　　（二）4.C、5.B、6.D、7.C

　?。ㄈ?.B、9.D、10.B