房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析講義：旅館房地產(chǎn)的估價(jià)

　　（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。?）產(chǎn)權(quán)式酒店

　　產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（TIMESHARE）演變而來。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。對(duì)開發(fā)商而言，通過分單元出售酒店產(chǎn)權(quán)的形式，可盡快收回投資，減輕投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)業(yè)主而言，通過購(gòu)買指定房間的產(chǎn)權(quán)不僅可以自己使用，還可通過分紅的形式取得可觀的投資回報(bào)；對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，不必?fù)碛芯频甑乃袡?quán)就可得到一定的管理收益。國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購(gòu)買后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。

　?。?）酒店式公寓

　　酒店式公寓，就是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房地產(chǎn)，整個(gè)大廈則提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購(gòu)買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。我們可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓，大多數(shù)用于投資。嚴(yán)格來講，酒店式公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)酒店的一種形式。目前在一些中心城市如北京、上海、廣州、深圳等地都出現(xiàn)了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商務(wù)區(qū)，其使用客戶大多為外來的高級(jí)白領(lǐng)階層，其銷售價(jià)格都比較高。2010年教材刪除，如位于廣州珠江新城（廣州的CBD）的愛丁堡大廈，其銷售價(jià)格達(dá)到了20000元/㎡左右.

　?。?）分時(shí)度假

　　分時(shí)度假就是把一個(gè)星級(jí)酒店或豪華度假村的一間客房的使用權(quán)按每年52周時(shí)間分別出售給51個(gè)家庭。顧客在購(gòu)買了一個(gè)時(shí)段（可以是20年、30年、40年或更長(zhǎng)的時(shí)間）每年的使用權(quán)（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。

　?。?）經(jīng)濟(jì)型酒店

　　經(jīng)濟(jì)型酒店是在傳統(tǒng)星級(jí)酒店基礎(chǔ)上發(fā)展出來的一種強(qiáng)化客房功能、弱化附屬設(shè)施及服務(wù)的新型有限服務(wù)酒店。它主要從商務(wù)旅游顧客需求角度出發(fā)，重在提供物超所值的客房產(chǎn)品，它不同于傳統(tǒng)的星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)星級(jí)酒店的創(chuàng)新。經(jīng)濟(jì)型酒店以“務(wù)實(shí)”為服務(wù)理念，一般沒有豪華的大堂，簡(jiǎn)化甚至取消一些配套設(shè)施，例如：餐廳、會(huì)議室、康樂等，但是它特別講究客房的舒適度，除了室內(nèi)裝修質(zhì)地優(yōu)良、獨(dú)具風(fēng)格外，房間的睡床從床墊到床上用品都是按照三星級(jí)以上水平配置，并提供免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，其房?jī)r(jià)水平相比傳統(tǒng)三星級(jí)酒店要低15%～30%.它還提供衛(wèi)生、便捷的大眾式早餐（如面包、咖啡之類）以及其他外送洗衣、商務(wù)等綜合性服務(wù)。

　　2.旅店、招待所及其特點(diǎn)

　　旅店、招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳、飯?zhí)茫?jīng)營(yíng)規(guī)模都比較小，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營(yíng)收入主要來自于床位收入。

　　（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)除與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，其還具有以下特點(diǎn)：

　　1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。與之相應(yīng)要注意的是，單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨(dú)估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價(jià)值的重復(fù)計(jì)算。

　　2.功能多樣

　　旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級(jí)別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)其具有的功能越多，如五星級(jí)酒店一般具有商場(chǎng)、餐飲娛樂健身、商務(wù)會(huì)議、客房等功能，其收益主要體現(xiàn)在不同功能的經(jīng)營(yíng)能力和水平，其功能是否多樣、經(jīng)營(yíng)水平的高低對(duì)其物業(yè)的價(jià)值影響較大，因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估價(jià)。

　　3.一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是一些大型酒店房地產(chǎn)，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設(shè)施設(shè)備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)主要是通過經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，因此投資回收期較長(zhǎng)，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)將可能遇到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的變化影響，尤其是供求變化對(duì)酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

　　旅館房地產(chǎn)功能主要是接待各種類型的客戶，如會(huì)議客戶、經(jīng)商客戶、度假客戶等。不同類型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶類型、層次不同，其體現(xiàn)的價(jià)值不同。對(duì)同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價(jià)值主要體現(xiàn)在接待能力的大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價(jià)格（或床位價(jià)格）、房間數(shù)（或是床位數(shù)）；入住率等指標(biāo)，常常可以作為估價(jià)的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個(gè)床位或是每個(gè)客房的價(jià)格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價(jià)。