房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法

　　在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合（長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容詳見(jiàn)本書(shū)第十章），即根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2009年6月，有一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，用途為興建商品住宅，預(yù)測(cè)建設(shè)期為1.5年（或18個(gè)月），如果要推測(cè)該商品住宅在2010年12月建成時(shí)的價(jià)值，則可以通過(guò)搜集當(dāng)?shù)卦擃?lèi)商品住宅過(guò)去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)確定。

　　對(duì)于出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，例如寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館等，預(yù)測(cè)其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。在這種情況下，收益法就不是一種獨(dú)立的估價(jià)方法，而被包含在假設(shè)開(kāi)發(fā)法之中，成了假設(shè)開(kāi)發(fā)法的一個(gè)部分。