一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

　　從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。

　?。?）總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。

　?。?）區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國(guó)不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類(lèi)型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。

　?。?）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類(lèi)型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

　?。?）供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類(lèi)型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。

　?。?）投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

　　從識(shí)別和把握房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類(lèi)型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。

　　1.按地域細(xì)分

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其受地區(qū)性需求的依賴(lài)程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，人們認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，也多從地域概念開(kāi)始，因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。

　　地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見(jiàn)的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。對(duì)于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、北京亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)、山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)等。當(dāng)然我們還可以說(shuō)中國(guó)華北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)、世界房地產(chǎn)市場(chǎng)等。但一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。

　　2.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　由于不同類(lèi)型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶(hù)的類(lèi)型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。如居住物業(yè)市場(chǎng)（含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等）、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等）、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫(xiě)字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房等市場(chǎng)）、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。

　　3.按存量增量細(xì)分

　　通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）和二級(jí)房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。

　　從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的目標(biāo)市場(chǎng)，來(lái)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下，可以將某種物業(yè)類(lèi)型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)，例如甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等；也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。

　　上述的五種劃分方法是相互獨(dú)立的，不同的市場(chǎng)參與者通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場(chǎng)。如北京市寫(xiě)字樓出售市場(chǎng)、深圳羅湖土地拍賣(mài)市場(chǎng)、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、上海市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)等。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

　　反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類(lèi)型。

　?。?）存量（Stock，St），指報(bào)告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量,可按物業(yè)類(lèi)型分別統(tǒng)計(jì)。

　?。?）新竣工量（NewCompletions，NCt），指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類(lèi)型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到人住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和，

　　（3）滅失量（δt），指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

　?。?）空置量（VCt），指報(bào)告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分，可按物業(yè)類(lèi)型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。

　　（5）空置率（VRt）指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類(lèi)型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類(lèi)型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　?。?）可供租售量（HousesforSale/Rental，HSRt）指報(bào)告期可供銷(xiāo)售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量一上期吸納量+本期新竣工量；實(shí)際統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按銷(xiāo)售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類(lèi)型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎?，所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。

　?。?）房屋施工面積（BUCt），是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi)工的面積和上年開(kāi)工跨人本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。

　?。?）房屋新開(kāi)工面積（CSt），是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨人報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。

　?。?）平均建設(shè)周期（CPt），指某種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。

　?。?0）竣工房屋價(jià)值（VBCt），指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。竣工房屋的價(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購(gòu)置和安裝費(fèi)用；不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公和生活用家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土地的費(fèi)用，遷移補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。