通過實地查勘等方式調查了估價對象狀況以及類似房地產(chǎn)的市場狀況之后，應有針對性地描述和分析影響估價對象價值的自身因素和外部因素，特別是其中的有利因素和不利因素，包括描述和分析估價對象的歷史背景、周圍環(huán)境和景觀以及類似房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在的供應量、需求量、市場價格及其未來總體趨勢。在分析估價對象價值時要形成“市場背景分析”、“估價對象最高最佳利用分析”、抵押估價的“估價對象變現(xiàn)能力分析”及“有關風險提示”等分析結論。