不確定因素是不可避免地存在著的，但是它們的變化是有一定規(guī)律的，并且是可以預見的。對其進行模擬，通過大量統(tǒng)計試驗，可以使之盡可能接近并反映出實際變化的情況。蒙特卡洛法能夠隨機模擬各種變量問的動態(tài)關(guān)系，解決某些具有不確定性的復雜問題，被公認為是一種經(jīng)濟而有效的方法。蒙特卡洛模擬法的實施步驟一般分為三步：

　?。?）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。

　?。?）通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數(shù)或直接用計算機求出隨機數(shù)。

　?。?）反復重復以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標的概率分布或其他特征值。

　　蒙特卡洛風險分析法的要點是需要準確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結(jié)果準確的前提，而這一點在實際評估中，當市場資料不完整時又是較困難的。因此，在房地產(chǎn)評估中，有些學者認為它雖然在理論上較完善，但是實用性不強，因而對其持否定態(tài)度。但從國外近十幾年房地產(chǎn)評估發(fā)展情況來看，由于計算機的大量使用和在房地產(chǎn)開發(fā)項目的信息收集、分析、處理、預測等方面所作的大量研究，使在實際評估中運用蒙特卡洛模擬技術(shù)，分析開發(fā)項目的風險已相當普遍。