【學(xué)員問題】因質(zhì)量問題而解除購(gòu)房合同的條件？

　　【解答】最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）規(guī)定買賣合同不能輕易確認(rèn)無(wú)效關(guān)于商品房買賣合同的效力，《司法解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定主張，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒有合同法第52條規(guī)定的合同無(wú)效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效?！端痉ń忉尅芬?guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。而買賣合同的訂立則視為買房戶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要約的承諾。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。“縮水”3%以內(nèi)購(gòu)房合同難以解除買房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問題———“縮水”，也都明白一個(gè)3%的界線。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同?！端痉ń忉尅芬?guī)定，商品房買賣中，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買房戶請(qǐng)求解除合同的，法律不予支持。

　　除此外，《司法解釋》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買房戶請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買房戶按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。惡意欺詐房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無(wú)法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任?！端痉ń忉尅返?條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買房戶可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。