【學(xué)員問題】商品房買賣怎么適用懲罰性賠償？

　　【解答】（一）只有商品房買賣合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋買賣合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”。《司法解釋》適用于“商品房買賣合同”糾紛，而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買賣合同”，其并不當(dāng)然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買賣糾紛。

　　（二）只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規(guī)定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。構(gòu)成違約責(zé)任必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件：

　　第一，行為，也就是一方當(dāng)事人必須有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為，這是構(gòu)成違約責(zé)任的客觀條件。違約行為只能在特定的關(guān)系中才能產(chǎn)生。違約行為發(fā)生的前提是，當(dāng)事人之間已經(jīng)存在著合同關(guān)系。如果合同關(guān)系并不存在，則不發(fā)生違約行為。

　　第二，過錯(cuò)，即違約一方當(dāng)事人主觀上有過錯(cuò)，這也是違約責(zé)任的主觀要件。當(dāng)事人違約可能有各種原因，如不可抗力、對方違約等。因這些原因引起違約，當(dāng)事人不能承擔(dān)違約責(zé)任。只有因違約當(dāng)事人的原因造成違約責(zé)任。因此，違約當(dāng)事人要承擔(dān)違約責(zé)任，主觀上必須要有過錯(cuò)。而在雙方過錯(cuò)的情況下，過錯(cuò)的大小是其承擔(dān)違約責(zé)任大小的依據(jù)。

　　第三，損害事實(shí)，損害事實(shí)指當(dāng)事人違約給對方造成了財(cái)產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權(quán)利角度考慮，只要有違約行為，合同債權(quán)人的權(quán)利就無法實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)，其損失即已發(fā)生。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對方當(dāng)事人是否真的受到損害及損害的大??；而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當(dāng)事人所受到的實(shí)際損害。

　　第四，因果關(guān)系 ，即違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系。違約當(dāng)事人承擔(dān)的賠償責(zé)任，只限于因其違約而給對方造成的損失。對合同對方當(dāng)事人的其他損失，違約人自然沒有賠償?shù)牧x務(wù)。違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害，對這兩種損害違約人應(yīng)賠償。在此之外，應(yīng)該注意的是惡意違約的規(guī)定，而《司法解釋》上述二種情形的規(guī)定則是規(guī)定的惡意違約的具體規(guī)定。

　　商品房面積誤差是購房者投訴熱點(diǎn)問題，開發(fā)商往往單方面規(guī)定面積誤差處理辦法，不利于保護(hù)購房者合法權(quán)益，所以到底發(fā)生商品房面積誤差應(yīng)如何處理，而且能否適用懲罰性賠償，在商品房買賣中如何適用懲罰性賠償，這一系列的問題最好咨詢專業(yè)律師的意見，他們會幫您更好的維護(hù)權(quán)利。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時(shí)溝通、指正。