【學(xué)員問題】商品房認購書糾紛如何處理？

　　【解答】1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。

　?。?）“因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。

　　出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當事人訂立房屋買賣合同？

　　一般認為，有效成立的合同應(yīng)當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應(yīng)當“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。”

　　但商品房買賣認購書的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區(qū)別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”

　　約定簽約時間屆至?xí)r出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理？

　　出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。在商品房預(yù)售情形下，出賣方（預(yù)售方）預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進行預(yù)售，否則對預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響（最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預(yù)售合同效力的相關(guān)論述）。如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無效）的風(fēng)險為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。

　?。?）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。

　　商品房買賣認購書對當事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當事人的締約義務(wù)，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結(jié)果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實務(wù)中法官可結(jié)合當事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當事人合同的目的綜合認定。

　　因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應(yīng)當賠償履行利益還是信賴利益？最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”從該條規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。

　　2、因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

　　最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

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