旅館房地產的估價特點

旅館房地產的估價特點除與商業(yè)房地產類似外，其還具有以下特點：

1．轉讓少且一般為整體轉讓

旅館房地產一般較少在市場上轉讓，而旅館房地產一旦轉讓，一般是整體轉讓，很少采取部分轉讓的形式。同樣，旅館房地產估價時，也是估算其整體價值的情況居多。與之相應要注意的是，單獨估算旅館大堂等部分房地產的價值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨估算的結果必然是導致價值的重復計算。

2．功能多樣

旅館房地產往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產其具有的功能越多，如五星級酒店一般具有商場、餐飲娛樂健身、商務會議、客房等功能，其收益主要體現(xiàn)在不同功能的經營能力和水平，其功能是否多樣、經營水平的高低對其物業(yè)的價值影響較大，因此估價時應根據(jù)其具有的不同功能及其經營狀況、收益能力分別估價。

3．一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大

旅館房地產中的酒店，特別是一些大型酒店房地產，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設施設備的投資很大，而酒店房地產主要是通過經營獲取回報，因此投資回收期較長，在經營期內將可能遇到宏觀經濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的變化影響，尤其是供求變化對酒店房地產的價格變動影響很大，經營風險較大。

4．價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

旅館房地產功能主要是接待各種類型的客戶，如會議客戶、經商客戶、度假客戶等。不同類型的旅館房地產其接待的客戶類型、層次不同，其體現(xiàn)的價值不同。對同類型旅館房地產而言，其價值主要體現(xiàn)在接待能力的大小，因此旅館房地產的房間價格（或床位價格）、房間數(shù)（或是床位數(shù)）；入住率等指標，常?？梢宰鳛楣纼r的指標，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價。