房地產(chǎn)估價(jià)師考試知識(shí)點(diǎn)撥:影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況
2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日,現(xiàn)在備考已經(jīng)開始,房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累,建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目第一章的知識(shí)點(diǎn),進(jìn)行詳細(xì)講解,希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!
影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況
1.地段繁華程度
影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的繁華程度,繁華程度越高,商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值越高。
商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個(gè)城市一般都有一個(gè)或幾個(gè)市一級(jí)的商業(yè)中心區(qū),它們的輻射力遍及全市,吸引著全市的購(gòu)買力(特別是大宗商品的購(gòu)買力,如家用電器、家具等耐用消費(fèi)品),這類市一級(jí)的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外,在每個(gè)行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會(huì)有一個(gè)或更多的區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū),它們的輻射力低于市級(jí)商業(yè)區(qū),一般限于本區(qū)域內(nèi),繁華程度也低于市級(jí)商業(yè)區(qū)。在每個(gè)居住小區(qū)通常還會(huì)有一個(gè)商業(yè)服務(wù)集中地帶,或可稱為小區(qū)級(jí)商業(yè)中心,其繁華程度又低一些。
此外,在許多大中城市中,還有一些專業(yè)性商業(yè)街區(qū),它是由經(jīng)營(yíng)相同類型商品或?qū)傩韵嗨粕痰陞R集在一起而形成的商業(yè)街區(qū),如建材一條街、布匹市場(chǎng)、電器總匯等。不同類型專業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)一條街的租金水平相差很大,有的專業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)一條街商鋪的月租金水平可接近中心商業(yè)區(qū),而有的專業(yè)市場(chǎng)或?qū)I(yè)一條街商鋪的租金水平可能相同于或甚至低于小區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚健?/p>
對(duì)于一般的商業(yè)房地產(chǎn),首先要確定的就是它處于哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū),從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。其次,要確定商業(yè)房地產(chǎn)所處商業(yè)區(qū)的具體位置,因?yàn)樵谕簧虡I(yè)區(qū)中主道上的商業(yè)房地產(chǎn)比相距僅數(shù)米遠(yuǎn)的側(cè)道上的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值可能要高出許多,而在同一幢商業(yè)房地產(chǎn)中,首層入口處附近的商鋪出租的租金要遠(yuǎn)高于其他位置的商鋪。如廣州市北京路商業(yè)街區(qū)中,北京路商鋪的租金高達(dá)1000元/m2以上,而旁邊西湖路商鋪的租金僅為300元/m2 。再次,分析所在區(qū)域商業(yè)集聚度、經(jīng)營(yíng)差異化程度、人流量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)檔次等。
2.交通條件
交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格具有很大影響,商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩方面考慮交通條件,一是顧客方面,從現(xiàn)階段一般情況來說,主要是公共交通的通達(dá)度,可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間隔,以及公交線路連接的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量,另外還要考慮停車場(chǎng)地問題;二是經(jīng)營(yíng)者方面,要考慮進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度,如:廣州一家著名的服裝批發(fā)市場(chǎng),就曾經(jīng)由于市政府整頓附近的交通秩序,封住了大部分貨物通道,導(dǎo)致商場(chǎng)的價(jià)值大大下降。
道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量,對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言,集中的人流量固然重要,但也要看這些人群是否是有效的消費(fèi)群體。例如某大型商場(chǎng),由于新建的地鐵線路的一個(gè)出口就在商場(chǎng)內(nèi),雖然地鐵直接給商場(chǎng)帶來了巨大的人流量,但這些擁擠的人群多是過客,反而影響了商場(chǎng)的正常購(gòu)物環(huán)境,因此,公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。
3.臨街狀況
商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的,其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大影響,在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的不同分布,將可能呈現(xiàn)不同的價(jià)格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好,如果幾面臨街,一般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。例如,多面臨街的沿街角商鋪比一邊臨街的商鋪價(jià)值高,與道路齊平街的商鋪比略有凹入的商鋪價(jià)值高。但要注意的是,位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地,對(duì)于其經(jīng)營(yíng)也是不利的,因?yàn)檫@樣將影響購(gòu)物人流的出入。
4.樓層
通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房,一般來說,如沒有電梯,首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房?jī)r(jià)格相差較大,二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。如根據(jù)一般的估價(jià)實(shí)踐,未安裝電梯的大型商業(yè)大廈二層的價(jià)格可能是底層價(jià)格的50%~80%,三層為底層的40%~60%,然而對(duì)于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪,二層價(jià)格可能只有底層的35%~50%,可能相差50%~65%,二層與三層可能相差20%~30%,但如果有自動(dòng)扶梯上下,首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。
報(bào)考指南
報(bào) 名 時(shí) 間
預(yù)計(jì)8月起
大綱 / 教材
預(yù)計(jì)6月公布
準(zhǔn)考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時(shí) 間
2025年11月8日、9日
考 試 成 績(jī)
考試日期后2個(gè)月內(nèi)
合格證領(lǐng)取
考后3個(gè)月起
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