2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目第一章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門(mén)面寬窄等，它們對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)有重要的影響。此外，商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局是否有利于柜臺(tái)、貨架等的布置和購(gòu)物人流的組織也對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。例如一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，其內(nèi)部空間能否靈活地間隔對(duì)其收益產(chǎn)生較大影響。因此，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)充分重視其建筑品質(zhì)、內(nèi)部格局。

　　2.凈高

　　商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng);若凈高超過(guò)合適的高度，建筑成本會(huì)提高，也無(wú)助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

　　3.面積

　　根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異、商業(yè)經(jīng)營(yíng)要求的不同，商業(yè)用房所需的經(jīng)營(yíng)面積會(huì)存在較大差異，如百貨商店的經(jīng)營(yíng)面積一般需5000m2以上，超級(jí)市場(chǎng)500m2以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對(duì)面積的不同要求。

　　4.裝飾裝修

　　裝飾裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場(chǎng)、品牌經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝飾裝修不同，其價(jià)值會(huì)有很大的出入。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也可能有很大的差別。

　　5.無(wú)形價(jià)值

　　在注重品牌、文化品位的時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中無(wú)形價(jià)值所占的比重越來(lái)越大，例如一個(gè)酒店管理集團(tuán)，能使一個(gè)同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現(xiàn)出不同的價(jià)值。又如有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的商業(yè)用房，其價(jià)值會(huì)明顯上升。在投資交易等某些估價(jià)目的的情況下，估價(jià)應(yīng)對(duì)附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無(wú)形價(jià)值進(jìn)行考慮。