2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目第一章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

　　影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　(1)位置。位置主要體現(xiàn)在方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、朝向和樓層等。

　　位置對(duì)不同類型房地產(chǎn)影響程度不同，對(duì)居住房地產(chǎn)而言，位置首先體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)在城市較大區(qū)域中的位置以及在較小區(qū)域中的具體位置。其次，位置表現(xiàn)為某宗居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線、購(gòu)物中心、學(xué)校、醫(yī)療等重要場(chǎng)所的距離，距離越近位置越好;第三，位置體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)的朝向，朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個(gè)重要的因素是景觀。當(dāng)住宅四周景觀基本一致時(shí)，通常東南朝向的住宅會(huì)優(yōu)于其他朝向，價(jià)格最高，而西北朝向最差，價(jià)格最低。但當(dāng)住宅四周景觀差異非常大時(shí)，景觀對(duì)住宅的影響就非常大，如當(dāng)住宅北向面對(duì)的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價(jià)格往往比同樓層的其他朝向高;第四，位置體現(xiàn)在樓層，不同樓層住宅之間的價(jià)格差異取決于總樓層數(shù)、有無電梯，一般而言，沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較差。有電梯的中高層住宅，樓層越高，景觀及空氣質(zhì)量越好，價(jià)格越高。

　　(2)交通條件。交通條件對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)含義不同，對(duì)于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

　　(3)生活服務(wù)設(shè)施。生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設(shè)施，因而對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務(wù)設(shè)施主要包括商店、超市、菜市場(chǎng)、銀行、郵局等。

　　(4)教育配套設(shè)施。教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素之一，主要指中、小學(xué)和幼兒園、托兒所。名校效應(yīng)。教育配套設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

　　(5)環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量的好壞越來越成為影響住宅價(jià)格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。