2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估計案例與分析》科目第一章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！ 　　

　　估價對象最高最佳利用分析

　　最高最佳利用分析是按照最高最佳使用原則分析估價對象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。因此進(jìn)行估價對象最高最佳利用分析時，應(yīng)說明以估價對象的最高最佳利用狀況為估價前提，并有針對性地較詳細(xì)分析、說明估價對象的最高最佳利用狀況。

　　估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　(1)當(dāng)估價對象的權(quán)利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時，應(yīng)先根據(jù)估價目的確定從估價對象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進(jìn)行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳利用狀況;

　　(2)當(dāng)估價對象已為某種利用時，應(yīng)在調(diào)查了解及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中說明：

　　1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價;

　　2)更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價;

　　3)改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價;

　　4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價;3

　　5)重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價;

　　6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價。

　　當(dāng)估價對象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價報告中說明及對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：

　　(1)政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價;

　　(2)政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　1)登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;

　　2)實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。

　　當(dāng)根據(jù)估價目的不以最高最佳利用狀況為估價前提時，可不進(jìn)行估價對象最高最佳利用分析。

　　【考點(diǎn)分析】

　　結(jié)合估價案例實(shí)際情況，最高最佳分析某一部分分析錯誤，指錯或改錯題。單選中確認(rèn)最高最佳規(guī)模、用途等。

　　【往年考點(diǎn)】

　　2012年改錯題10分，法律上允許錯誤，經(jīng)濟(jì)可行分析錯誤，價值最大化分析錯誤，結(jié)論錯誤。