2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第五章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　統(tǒng)一融資條件

　　統(tǒng)一融資條件是將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格。

　　融資條件：首付款比例、貸款利率、貸款期限等。

　　統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

　　在房地產(chǎn)交易中需要繳納稅費(fèi)，其中賣方繳納的稅費(fèi)，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金;買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如印花稅。

　　交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。(該是誰(shuí)的，就是誰(shuí)的)

　　評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格。

　　實(shí)際的房地產(chǎn)交易，存在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。即本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，由買方繳納;本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，由賣方繳納。

　　例如，增值稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納;印花稅等本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之外還有代收代辦收費(fèi)。這些代收代辦收費(fèi)也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。

　　統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，是將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣)，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。

　　調(diào)整的公式為：

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額

　　買方實(shí)付金額-賣方實(shí)得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)

　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的一定比率，即：

　　應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

　　應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

　　則：

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比例)

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比例)

　　記憶竅門：賣減，買加(有個(gè)非洲國(guó)家-牙買加)

　　記憶竅門：(不建議機(jī)械記憶公式)　轉(zhuǎn)嫁給誰(shuí)，就站在誰(shuí)的立場(chǎng)上進(jìn)行分析

　　(1)轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實(shí)際得到的金額-幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格

　　(2)轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格