2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第四章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的運(yùn)用

　　(1)法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

　　不得抵押的財(cái)產(chǎn)范圍：土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)(法律允許的除外)、各類(lèi)公益設(shè)施、產(chǎn)權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)(不“干凈”)、依法被查封、扣押和監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　不得抵押的房地產(chǎn)范圍：權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，文物，依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，被依法限制的房地產(chǎn)(查封、扣留、監(jiān)管或其他形式)，空置3年以上的商品房。

　　(2)法律法規(guī)和政策規(guī)定抵押無(wú)效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。違法違章建筑物抵押無(wú)效。

　　(3)不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

　　出讓土地轉(zhuǎn)讓條件：支付出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);投資總額的25%以上、成片開(kāi)發(fā)的形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件;形成房屋的要有房屋所有權(quán)證書(shū)。

　　共有房地產(chǎn)需要其他共有人書(shū)面同意，才能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

　　(4)評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。再次抵押價(jià)值

　　(5)評(píng)估尚未竣工或竣工日(或合同約定的竣工日)起6個(gè)月內(nèi)的抵押價(jià)值，扣除法定優(yōu)先受償款時(shí)，應(yīng)首先扣除拖欠工程款(但不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失)。

　　法定優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)。

　　(6)評(píng)估劃撥地房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥地轉(zhuǎn)出讓地時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。

　　劃撥土地使用權(quán)拍賣(mài)時(shí)，拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先繳納出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。