2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　優(yōu)點(diǎn)：

　　①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;

　?、谫Y本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況;

　?、塾?jì)算過程較簡單。

　　缺點(diǎn)：

　　但由于直接資本化法利用的是未來第一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的凈收益每年上漲2%，而選取的房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%，如果以該房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對(duì)象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，則會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。