2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素-房地產(chǎn)權(quán)益因素

　　房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用會(huì)影響周?chē)蜕鐣?huì)公眾的利益，存在“外部性”。

　　對(duì)房地產(chǎn)的利用，必須進(jìn)行限制(3個(gè)方面)：

　　1.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

　　權(quán)利性質(zhì)(所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán))，是否完整、清晰。

　　共有房地產(chǎn)共有人較多，價(jià)格較低。人多口雜，意見(jiàn)難統(tǒng)一。成交價(jià)格多會(huì)低于正常價(jià)格。

　　2.房地產(chǎn)使用管制

　　使用管制：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，城市規(guī)劃限制性規(guī)定(土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等)。

　　不同用途對(duì)土地位置等的要求不同，(區(qū)位理論);土地位置一定的情況下，規(guī)定用途(商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化)對(duì)地價(jià)有著很大的影響。

　　(第9章，補(bǔ)地價(jià)兩種情況，土地用途變更，增加容積率)

　　在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途(農(nóng)地保護(hù))，則地價(jià)較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)大幅度上漲。(土地變性，自然增值)

　　容積率對(duì)地價(jià)也有很大的影響。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。

　　在補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補(bǔ)交或者只按照地上建筑面積的出讓金等費(fèi)用水平的一定比例(如1/3)補(bǔ)交。這些規(guī)定對(duì)地價(jià)都有很大的影響。

　　3.相鄰關(guān)系的限制

　　相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。從義務(wù)方面來(lái)看，相鄰關(guān)系是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的限制，相鄰關(guān)系的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。(相互性)

　　應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人提供的必要便利(3項(xiàng)便利)：

　　①用水、排水提供必要便利(給排水);

　?、谕ㄐ械谋憷?

　?、蹖?duì)相鄰人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)管線提供便利。

　　不得損害相鄰人的以下權(quán)利(3項(xiàng)義務(wù))：

　?、俨坏眠`反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照;

　?、诓坏眠`反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);

　?、弁诰蛲恋?、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。