2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！ 　　

　　房地產(chǎn)的特性

　　（一）不可移動(位置固定性)(掌握)

　　1.由于不可移動，每宗房地產(chǎn)與重要場所(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等，形成了獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，區(qū)位優(yōu)劣差別。

　　2.房地產(chǎn)的不可移動，指自然地理位置固定不變，社會經(jīng)濟位置可能會發(fā)生變化。

　　3.不可移動性，決定了只能就地開發(fā)、利用或消費，受制于當?shù)乜臻g環(huán)境(當?shù)氐闹贫日?、社會?jīng)濟發(fā)展狀況及鄰里關系等)。

　　4.房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，不同地區(qū)之間可能不同，甚至反向變動。

　　（二）獨一無二(掌握)

　　1.獨一無二特性，使得市場上沒有完全相同的供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。

　　2.盡管房地產(chǎn)獨一無二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的可比性和替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。(這是替代原理及比較法的根本原因)

　　（三）壽命長久(熟悉)

　　1.也稱耐久性、耐用性，土地不可毀滅性、永續(xù)性。建筑物壽命可達數(shù)十上百年。

　　2.土地使用權有使用期限。居住70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，其他50年。

　　3.出讓地轉(zhuǎn)讓的，受讓期限不得超過原剩余期限。使用期限屆滿，住宅自動續(xù)期，非住宅繳費續(xù)期，國家無償收回。

　　4.坐落位置(區(qū)位)很好、建筑物狀況(實物)也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短(權益)而價值較低。

　　（四）供給有限(熟悉)

　　1.滿足人們特定需要的土地和建筑物的數(shù)量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟供給可以適當增加。

　　2.供給有限造成房地產(chǎn)具有獨占性。

　　3.供給有限的原因：

　　●土地總量不可增加;

　　●房地產(chǎn)不可移動造成了供給不能調(diào)劑。

　　（五）價值較大(熟悉)

　　房地產(chǎn)單價高，總價大。因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢和評估等專業(yè)服務。

　　（六）用途多樣(熟悉)

　　1.也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性。

　　2.用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因：政府的用途管制——符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃。(合法原則)

　　3.不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問題。(最高最佳利用原則)

　　（七）相互影響(熟悉)

　　1.房地產(chǎn)不可移動，因此與其周圍的環(huán)境產(chǎn)生相互的影響。房地產(chǎn)的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。

　　2.外部性：

　　(1)正外部性——某經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。如：政府建設綠地。

　　(2)負外部性——某經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔成本。如：工廠排污、汽車噪聲。

　　（八）易受限制

　　1.政府對房地產(chǎn)限制的四種特權：

　　(1)管制權——直接對房地產(chǎn)利用加以干涉，如通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設某些工業(yè)項目或商業(yè)設施等。

　　(2)征稅權——對房地產(chǎn)征稅。

　　(3)征收權——為了公共利益而征收。

　　(4)充公權——政府在業(yè)主死亡或失蹤而無繼承人的情況下，可無償收回房地產(chǎn)。

　　2.易受限制還表現(xiàn)為：不可移動，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策、政局等變化的影響。

　　（九）難以變現(xiàn)

　　1.難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差。

　　2.變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。能夠隨時、快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，變現(xiàn)能力強;反之，變現(xiàn)能力弱。

　　3.房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。

　　4.影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素(七項)：

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　?、劭煞指钷D(zhuǎn)讓性

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　　⑥價值大小

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　　(其他都是正比關系，只有價值大小是反比關系。結合實踐經(jīng)驗，理解性記憶)

　　（十）保值增值

　　1.房地產(chǎn)因土地總量不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時間的推移而不斷增加。(常見考點)

　　2.引起房地產(chǎn)價格上漲的原因：

　?、賹Ψ康禺a(chǎn)投資改良，如重新裝修，更新或添加設施設備，改進物業(yè)管理;——投資增值

　?、谕獠拷?jīng)濟，例如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;——自然增值

　?、坌枨笤黾樱缃?jīng)濟發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加;——自然增值

　?、芊康禺a(chǎn)使用管制改變，例如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼?-fxgr--辦公--fxgr--商業(yè)用途，增加容積率;——自然增值

　　⑤通貨膨脹。——房地產(chǎn)保值

　　3.房地產(chǎn)自然增值：外部性、需求增加、管制改變。