2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！ 　　

　　房地產(chǎn)權(quán)益的含義

　　★房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)利義務(wù)。

　　★房地產(chǎn)權(quán)益包括：

　　①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。——擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)。

　?、谠摲康禺a(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。——抵押權(quán)、租賃權(quán)或地役權(quán)(他項(xiàng)權(quán)利)。

　　③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。——房地產(chǎn)使用管制(對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)(規(guī)劃因素)，相鄰關(guān)系(相鄰權(quán))、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。②和③要能區(qū)分。

　?、茴~外的利益或好處。——住宅帶有上學(xué)指標(biāo)(如學(xué)區(qū)房)、可落戶口，屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟(jì)收入。

　?、菹嚓P(guān)債務(wù)。——那些通常只認(rèn)房地產(chǎn)而不認(rèn)人的債務(wù)，如拖欠的建設(shè)工程價(jià)款、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)稅等。

　　★房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。

　　(1)房地產(chǎn)所有權(quán)：房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利(四項(xiàng)權(quán)能)。

　　所有權(quán)(三種)：單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。

　　——單獨(dú)所有，指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。

　　——共有，兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。按份共有(區(qū)分份額)和共同共有(不區(qū)分份額)。

　　——建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。(復(fù)合性的權(quán)利，專有部分的所有權(quán)+專有部分以外的共有部分的持份權(quán)+因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán))。要求背，重要考點(diǎn)。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)

　　建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。

　　取得方式：出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資或者入股、國家授權(quán)經(jīng)營。

　　(3)宅基地使用權(quán)

　　宅基地使用權(quán)人(主要是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員才有的權(quán)利)依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，建造住宅及其附屬設(shè)施。

　　(4)土地承包經(jīng)營權(quán)

　　也是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員才能擁有的權(quán)利。

　　(5)地役權(quán)

　　房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人(地役權(quán)人)按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)(供役地)，以提高自己的房地產(chǎn)(需役地)效益的權(quán)利。

　　通行地役權(quán)、排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)等。

　　(6)抵押權(quán)

　　抵押權(quán)：債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　(7)租賃權(quán)

　　支付租金獲得占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。

　　租賃權(quán)是債權(quán)，其余屬于物權(quán)。

　　(8)物權(quán)與債權(quán)

　　①債權(quán)是權(quán)利人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為。“相對(duì)權(quán)”、“對(duì)人權(quán)”。

　?、谖餀?quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人。“絕對(duì)權(quán)”、“對(duì)世權(quán)”。

　　③“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”、“時(shí)間優(yōu)先”。

　　④所有權(quán)是自物權(quán)，其他的是他物權(quán)。他物權(quán)中，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，其他的他物權(quán)是用益物權(quán)。

　?、莘康禺a(chǎn)權(quán)利的分類：